임차권등기명령제도 - 집주인이 돈을 돌려주지 않을때 내 자산보호 신청

 

 

 

최근 부동산등 경기가 부진함에 따라, 임차 보증금을 제때 혹은, 아예 돌려주지 못하는 임대인 발생하고 있습니다. 이럴때? 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까요? 임차권등기명령제도에 대해 어떤 포스팅 보다 더 쉽고 간결하고 빠르게 그리고 정확하게 알려드립니다 여러분의 시간은 소중하니까요.

 

 

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임차권등기명령제도란?

임차권은 채권이기에, 기본적으로 등기부 등본에 개시되지 않습니다.

 

그렇기 때문에,

우리는 주택임대차보호법을 받으려,

 

계약서 확정일자 + 주민등록 전입신고 + 이사까지 하게 되며, 

임차 보증금에 대한 권리를 지키려 합니다.

 

만약 임대인이 임차 보증금을 돌려주지 않는다면?

 

임차인은 평생 그 집에 살아야 할까요?

 

이런경우

임차권 등기명령제도를 통해.

등기부등본에 임차권등기를 하여,

 

임차 목적물에 대한 점유를 하지 아니하여도

임차인으로서의 권리(대항력 + 우선변제권)를 유지시키는게 바로 임차권등기입니다.

 

 

 

임차권등기명령제도 언제 필요한가?

 

「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」에 따르면,
임차인이 주택을 점유하고 주민등록(또는 사업자등록)을 유지해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

 

하지만 이사를 하게 되면 이 요건이 깨지게 되고,
그렇게 되면 후순위 채권자보다 보증금 반환 순위가 밀려
보증금을 못 받을 위험이 커집니다.

 

이럴 때!
임차권등기명령을 통해 등기부에 권리를 남겨놓으면,
이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

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신청 방법

   임대차 계약 종료된 다음날 부터 신청 가능

   관할 지방법원에 직접 방문 or 전사 소송으로 진행 가능합니다. 

1. 임차권등기명령 신청서 작성
2. 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등 필요서류 준비
3. 법원에 신청서 제출 또는 대법원 전자소송 사이트 이용
   
4. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기촉탁 수수료 납부
   - 총합계 금액 약 4~5만원 애외로 적은 비용으로 처리 가
5. 결정 후 등기사항증명서 확인 → 등기 기입 완료 후 이사

※ 소요기간 : 평균 2~3주 소요

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임차권등기의 효과

 주택임대차보호법에서의 대항력, 보증금 보호 및 반환이 등기부등본에 기재되어, 실제 점유등 요건에 상환없이 보장됨.

 

대항력 유지	이사 후에도 기존 대항력, 우선변제권 유지
권리 취득	등기 시점 기준으로 새롭게 대항력, 우선변제권 취득 가능
배당 참여	경매 시 배당요구하면 보증금 우선 회수 가능
후순위 임차인 영향	등기 이후 임차인은 소액보증금 우선변제권 없음

 

 

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임차권등기가 되면, 자동으로 보증금 회수가 되는것일까?

임차권등기명령을 받은 것만으로 보증금이 자동으로 반환되지는 않습니다.

다만, 기존에는 임차인으로서 물건지에 계속 거주를 하여야한다면,

등기가 됨으로서, 거주등의 요건없이 계속 임차인의 지위를 유지를 할 수는 있습니다.

 

이것을 발판으로 보증금 회수를 진행해야합니다.

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 임차권등기 → 대항력·우선변제권 유지

• 임차권등기를 마치면 이사하더라도 기존 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다.
• 따라서 향후 경매가 개시되면 보증금을 우선변제 받을 수 있는 법적 지위를 갖게 됩니다.

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 임대인이 보증금 반환에 협조하면?

임대인과 합의하여 반환받는 것이 가장 이상적입니다.

• 임차인은 등기 이후에도 임대인에게 반환을 촉구하거나 소송을 제기할 수 있습니다.
• 임차권등기 자체가 압박 수단이 되기 때문에 협상에서 유리한 위치에 설 수 있습니다.

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임대인이 반환하지 않으면?

 임차인이 직접 임대인의 재산에 대해 강제집행(경매 등)을 진행해야 합니다.

방법 1. 보증금 반환 청구 소송 → 강제집행

• 민사소송으로 보증금반환청구소송을 제기
• 판결문을 얻은 후 → 임대인의 부동산, 예금, 월세 수입 등에 대해 압류 가능

방법 2. 임대주택에 근저당·담보권이 있다면 → 경매 절차 참여

• 임대인의 다른 채권자가 경매를 신청하면,
  임차인은 우선변제권자로서 배당요구를 할 수 있습니다.
• 이때 임차권등기 + 확정일자 + 점유기록이 있어야 우선배당 가능.

※ 배당요구를 해야만 경매에 참여가됨.

 

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여러분들에게 드리는 메시지는요.

 

임차인이 이사를 가야하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다.는 막막한 상황에 놓이게 될 수 있겠죠?

 

너무 안타깝게도,

부동산 경기가 좋았을때에는, 

 

매년 임차보증금을 높여야 하니, 새로운 임차인을 받거나, 보증금을 높여서 연장하였고,

그에 따가 자산가치도 높아졌으니,

 

임대인이 임차료를 놀려주지 못하는 상황은 쉽지 않았을겁니다.

 

그러나 부동산 경기가 침체에 따라, 소위 말하는 깡통 전세가 발생이 되고 있습니다.

 

임대인 입장에서는 최후의 수단인 경매를 맞이 하더라도, 

전세금으로 돌려주는 것보다 더 이득인 상황이 될수 도 있겠죠?

 

임차인으로서 내 자산을 지키는 것도 중요하지만, 

법을 보면 완벽히 내 자산을 지켜주는 것은 없습니다.

 

임차권등기가 되어, 어렵게 경매에 들어간다고 한들, 

임차 보증금을 다 회수 받기도 어렵고, 그 시간들이 우리에겐 참 귀한 기회비용이겠죠?

 

따라서,

요즘 같은 어려운 부동산 경기 상황

 

특히,

비인기지역에서는, 전세가율이 높인 임차계약보단,

월세가 더욱 안정적일 수도 있습니다.

 

스스로 자산을 지킨다는 생각과 선택이 가장 안전한 방법인거 같습니다.

 

다음시간도 함께 하시겠습니다. 감사합니다.

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