꼬마빌딩 신축사례 - 2층 상가에서 5층 상가주택으로

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다

 

오늘은,

 

근린(동네)상권에 있는 신축사례입니다.

 

---

 

신축투자 사례의 상권과 입지 분석

 

 

<상권 및 동선(입지) 지도 참고>

해당 사례의 위치는 약 3천 세대 이상의 배후수요를 갖춘 주거지이며,
지도로 확인 시 음식점 아이콘이 집중된 주동선상에 위치하고 있습니다.

주동선이란?
버스정류장, 지하철역 등에서 주거지로 이동하는 사람들이 실제로 가장 많이 지나다니는 경로를 말합니다.
이 동선은 단기간에 쉽게 바뀌지 않기 때문에 상가 입지에서 매우 중요한 요소입니다.

📌 본 사례는 이면도로에 있으나 주동선에 포함되어 있어,
상가로 활용 가능한 입지로 판단할 수 있습니다.

---

경매 매입 당시 상태

 

해당 부동산은 2017년도에 약 16억 원에 경매로 낙찰된 물건입니다.
당시에는 노후된 2개 층짜리 건물이었고,
열위 업종이 임차 중인 상태였습니다.

---

신축 후 건물 구성 변화

             항목                                                    변경 전                                                           변경 후

용도지역	2종 일반주거지역	동일
건폐율/용적률	49% / 100%	58% / 200%
대지면적	211㎡	동일
연면적	207.7㎡	421.7㎡
주차장	0대	5대
구성	2층 근생	3층 근생 + 2개 층 다세대

✅ 연면적 2배 확장 + 주차장 확보 + 상가 수익성 개선

---

투자비용 및 수익 분석

• 매입가: 16억 원
• 공사비: 168평 × 500만 원 = 8.4억 원
• 총 투자비용: 약 24.4억 원

예상 임대 수익:

• 월세 수익: 약 1,000만 원
• 보증금 수익: 1,200만 원 × 4% ÷ 12 = 40만 원
• 총 월 수익: 약 1,040만 원

수익환원법으로 계산한 현재 가치:

• 수익률 5% 적용 → 약 24.9억 원
• 수익률 4% 적용 → 약 31.2억 원

✅ 수익률 5% 기준으로도 투자비와 맞먹는 가치 확보 → 성공적 투자 사례

---

주차장 구성 및 전략

 

 

지적도 분석 결과:

• 12m 이상 도로에 접해 있으며, 도로를 이용한 직각 주차는 최대 5대까지 허용
• 5대를 초과할 경우, **대지 내부에 차로 확보(6m 폭)**가 필요해져
  1층 면적의 상당 부분을 주차장으로 전용해야 함

✅ 상권 입지에서는 1층을 상가로 활용하는 것이 유리
→ 최대한 주차장 면적 최소화가 전략

 

본 사례 주차 수요:

1. 근린생활시설: 428.89㎡ ÷ 134㎡ = 3.2대 → 3대
2. 다세대(전용 30㎡ 이하 × 4세대): 0.5대 × 4세대 = 2대
   → 총 5대 확보 필요

✅ 적정 규모 내에서 주차장 확보 완료 → 문제 없음

---

 

공실 위험은?

• 3천 세대 규모 배후지 + 주동선 입지
  → 1~3층 상가는 안정적인 수요 기대
• 8호선 역세권(400m 거리) + 주차 가능 + 신축 건물
  → 4~5층 다세대 주택 역시 공실 가능성 낮음

✅ 상가/주택 모두 공실 걱정 거의 없음

---

꼬마빌딩 투자 사례 종합 정리

본 사례는 단순한 입지 분석을 넘어,
주동선 파악 + 주차 가능성 + 수익성 평가 + 일조권 고려까지
종합적으로 판단한 꼬마빌딩 신축의 모범 사례입니다.

입지 좋다 = 무조건 수익? ❌
→ "어떻게 지을 수 있는가 + 얼마나 효율적으로 운영할 수 있는가"가 핵심입니다.

 

 

---

🏢 강남 전문 30년!

      수익형 부동산(빌딩, 구분상가) & 임대차 컨설팅 전문

📞 강남 수익형 부동산 관련 모든 문의 환영합니다.

       정우 부동산 0507-1386-1243