꼬마빌딩 투자 사례 - 리모델링과 임차인 재구성 편

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

오늘은

실제 경매 물건으로 꼬마빌딩 투자 사례를 살펴보고자합니다.

 

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경매로 알아보는 꼬마 빌딩 투자 사례

- 최소 비용 리모델링으로 상위 임차인을 유치한 사례 분석 -

꼬마 빌딩 투자는 대부분 사람들이 강남, 홍대처럼 상권이 활발한 곳의 빌딩을 떠올립니다.
하지만 오늘 소개할 사례는 그와는 정반대.
주거지 기반의 열위 상권에 위치한 건물을 경매로 낙찰받아, 최소한의 리모델링만으로 임차 구성을 바꾸고 안정적인 임대 수익을 올린 성공적인 사례입니다.

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입지 분석 – 동선은 열위하지만?

현장을 방문하기 전, 네이버 지도에서 음식점 범주로 검색해 보면 대략적인 상권의 흐름과 유동 인구 동선을 파악할 수 있습니다.
이번 사례 건물은 유동 인구가 많지 않은 동선에 위치해 있으며, 상권 자체도 활성화되어 있다고 보기 어렵습니다.

하지만 여기서 많은 투자자들이 착각을 합니다.
꼬마 빌딩은 반드시 상권이 좋고, 프랜차이즈 임차인이 있어야만 좋은 건물일까요?

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꼬마 빌딩 투자의 핵심은?

꼬마 빌딩은 수익형 부동산입니다.
수익형 부동산에서 중요한 것은 1) 공실 위험이 낮고, 2) 높은 수익률을 기대할 수 있는가입니다.

• 열악한 임차인이 있다고 아쉬워할 필요 없습니다.
• 상위 업종이 있다고 무조건 좋은 것도 아닙니다.
• 상권에 어울리는 업종이 들어오고, 안정적인 수익률을 내는 구조라면 그것이 좋은 투자처입니다.

만약 단 하나만 고르라면?
수익률이 가장 중요합니다.
공실 위험은 결국 임차료 조정으로도 해소가 가능하니까요.

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낙찰 전 상태 – 장기 공실과 낮은 가치

• 1~2층은 근린생활시설이지만, 간판도 없고 '임대' 현수막도 낡아 있음
• 장기간 공실로 방치되었을 가능성 높음
• 3~4층은 주택이지만 상태가 열악하여 임차료가 낮은 임차인만 수용 가능

 

 

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리모델링 후 – 완전히 달라진 외관과 임차 구성

• 1층: 일반 카페 입점
• 2층: 스터디 카페 영업 중
• 3~4층: 이전보다 나은 임차료 조건으로 임대 완료 추정

외벽만 봐도 전혀 다른 건물로 바뀌었습니다.
이제 중요한 건 리모델링 비용 대비 수익성이겠죠?

 

 

 

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리모델링 비용 분석

외장재 종류는 크게 다음과 같습니다:

1. 드라이비트 (저렴하고 깔끔, 시공 빠름)
2. 석재
3. 벽돌
4. 징크

이 사례에서는 드라이비트와 페인트 시공을 병행했으며,
전체 외벽 리모델링 비용은 약 3천만 원 추정, 실제 시공 범위상 1,500만 원 이하일 가능성도 있습니다.

창호 교체까지 포함해도 약 5천만 원 이내로 마무리된 것으로 보입니다.

 

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 결론 – 꼬마 빌딩, 상권보다 구조와 수익률을 보라

이번 사례는 “좋은 입지 = 좋은 투자”라는 편견을 깨는 좋은 예시입니다.
꼬마 빌딩은 상권보다도 '공실 리스크 해소와 수익률 확보'가 핵심입니다.
작은 비용으로 리모델링을 통해 가치를 끌어올리고, 적절한 임차인을 구성하는 것만으로도

훌륭한 수익형 부동산으로 바뀔 수 있습니다.

 

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