꼬마빌딩 신축사례 - 1층 상가에서 5층 상가주택으로

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

오늘은,

상가+주택인 상가주택 신축 투자에 대해 알아보겠습니다

.

거리 곳곳을 걷다 보면, 같은 지역(동네) 인데, 4~5층 규모의 건물들 사이에,

단층 혹은 2층 정도로만 구성된 저층 건물도 눈에 띄곤 하죠.

 

전문적인 지식이 없더라도

저 건물은 왜 5층이 아니지?

내가 매입해서 5층으로 짓고 싶다.
라는 생각, 한 번쯤 해보셨을 겁니다.

 

다만 중요한 것은,

• 해당 건물이 신축 가능한지,
• 신축이 가능하다면 어떤 구조가 최적화(규모, 업종)된 형태인지,
• 임대차 시세를 기준으로 추산한 적정 매도가치가 얼마인지

이런 조금은 전문적인 분석이 뒷받침돼야
자신감을 가지고 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

 

사례를 통해 경험을 하다 보면, 

여러분도 전문가 처럼 분석 그리고 실제 투자를 하실 수 있을겁니다. 

 

이제 아래 사례를 통해
신축 가능성부터 수익 분석, 매도 전략까지
하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

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신축 투자 사례의 입지 분석

• 본 사례는 5호선 우장산역과 화곡역 사이 역세권에 위치하고 있습니다.
• 다만, 상가 업종은 다소 어렵다고 판단됩니다. (배후지, 점주권이 열악하며, 주동선에서도 벗어나 있음)
• 그러나 주택 입지로서는 우수하여, 신축 평균이상의 임차료를 기대할 수 있고, 공실 위험도 낮을 것으로 예상됩니다.

※ 이처럼 상권이 약한 지역에서는 다세대(다가구) 활용을 고려하셔야 합니다.

    이에 맞는 건물 구성이 가능한지 판단하셔야 합니다.

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낙찰 시 건물 상태와 신축 후 건물 상태 비교

• 해당 매물은 2017년에 5.4억 원에 낙찰되었습니다.
• 낙찰 당시 관리가 전혀 되지 않아 건물이 매우 노후화된 상태였습니다.
• 건물의 관리가 미흡할 경우, 상가 및 주택 임차인 수준이 낮아져 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.
• 따라서 주변 환경과 어울리는 최대 유효(물리적, 기능적) 이용 상태를 유지하는 것이 매우 중요합니다.
  본건의 경우 2층 -> 5층으로 신축하여, 최유효이용은 상태로 변경이 필요한 상태입니다.

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신축 전 → 후 비교

 

구분	변경 전	변경 후
대지면적	121.7㎡	동일
건축면적	60.8㎡ (50%)	70.79㎡ (58%)
연면적	120.2㎡ (99%)	230.8㎡ (190%)
주차장	0대	3대
구성	다가구 + 근린생활시설	다가구 + 근린생활시설
총 임대수익	월 140만 원	월 400만 원

 

신축을 통해 연면적 확장에 따른 임대수익이 크게 개선된 것을 확인할 수 있습니다.

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신축 투자 수익 분석

• 총 투자비용: 매입가 5.4억 원 + 신축비 3.75억 원 = 9.15억 원
• 월 수익: 월세 400만 원 + 보증금 이자 수익 16만 원 = 416만 원
• 연 수익: 4,992만 원
• 수익률: 약 5.5%

수익환원법 적용 시 예상 매도가

수익률 적용예상 매도가

5% 적용 시	약 9.9억 원
4% 적용 시	약 12.5억 원

본 사례의 경우

즉시 매도보다는 일정 기간 보유 후 임대료 상승을 유도하여, 매도차익을 극대화하는 전략이 더 유리할 수 있습니다.

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임차료 상승에 따른 매도 가격 추정

구분	신축시점	2년차	4년차	6년차	8년차
예상 연수익 (백만 원)	50	53	56	58	61
예상 매도가 (백만 원)	1,260	1,323	1,389	1,459	1,531

※ 2년마다 임차료 5% 상승을 가정한 수치입니다.

    장기 보유 시, 초기 매도 대비 약 2.7억 원 이상의 추가 차익을 기대할 수 있습니다.

    건물을 보유 하면서, 월세 수익을 받으면서, 적정 시점에 매도를 하는 것입니다.

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신축에 따른 업종 및 주차장 구성 분석

(1) 신축 방향 설정

• 1층은 근린생활시설(상가), 상층부는 다가구 주택으로 구성되었습니다.
• 부지는 3면이 도로에 접해 있어, 입지를 극대화할 수 있다 보여집니다.
• 특히 6.2m 주도로에 접한 방향을 건물의 전면부로 활용하는 것이 표인트입니다.
  - 주차장을 이쪽 방향으로 구성하기 보단, 후면에 구성하는것이 효율적이겠죠?

(2) 주차장 구성

• 1층 상가 공간을 확보하면서도 주차장 3대를 설치하였습니다.
• 접근성과 동선을 고려하여 전면 도로(①, ②번 면)에 주차장을 구성한것으로 보입니다.
  소규모 건축에서는 주차장 확보가 필수적이며, 상가 면적과의 균형도 매우 중요합니다.

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이번 신축사례에서 여러분들에게 드리고 하는 포인트는요.

신축에 따른 매도 차익이 크지 않다고 실망하지 말라. 우리에겐 시간이 있다. 입니다. 

 

본 사례는 신축 후 단기 매도보다는, 일정 기간 보유하면서
안정적인 임대 수익과 임차료 상승에 따른 자산 가치 상승을 함께 노릴 수 있는 투자 방향성이 필요합니다.

소형 부지 투자에서는 단기 수익만을 목표로 삼기보다는, 현금흐름과 가치 상승을 동시에 고려한 전략이 필요합니다

 

입지와 상권 분석, 그것을 적용한 최유효이용 판단, 사업의 안정성을 위한 보수적 수익성 검토를 적용해야합니다.

 

마지막으로,

매도 시점도 중요한 포인트인데,

보유하면서, 현금흐름등의 어려움이 없다면, 적절한 매도 시점(장기보유)을 산정하여 매도 차익극대화하는

전략도 필요 하겠죠?

 

오늘도 함께 해주셔서 감사합니다.

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