꼬마빌딩 증축 사례 – 2천만원 투자로 매도가 2억 오른 비결

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

본격적인 포스팅 전에 넋두리 좀 하려합니다.

 

정우 부동산의 모든 포스팅은, 순수 개인의 경험과 생각에 따른 제 개인의 창작물입니다.

 

조회수가 너무 적어서, 내용을 봤더니, 저의 모든 글이 다 AI 작성물로 구글에서는 인식을 하고 있습니다.

 

사유는 좀 더 가독성을 높이고자, 초안을 작성 후 쳇gpt로 레이 아웃과 흐름, 단어등 수정 도움을 받고

 

올렸는데,

 

이게 내용까지도 AI 만들어낸 허구 처럼 구글 프로 그램이 인지하고 있더군요.. ㅠㅜ

 

앞으로 다소 투박하고, 가독성이 떨어지더라도, 최대한 AI의 수정을 받지 않고

 

포스팅을 하려합니다.

 

여러분들의 이해를 구합니다. 감사합니다.  

 

 

 

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오늘의 포스팅은 건물 증축으로 건물의 가치를 높인 사례 입니다.

아울러, 신축시에도 투자 타당성이 있는지도 함께 살펴보겠습니다.

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부동산 투자의 첫번째는 해당 물건의 동선과 입지를 살펴보는 것.

 

 

구체적인 사례 설명에 앞서, 동선에 따른 입지에 대해 먼저 말씀드리겠습니다.

 

①, ②, ③번 동선 중에서 어디가 가장 상권이 활성화되어 있고, 입지가 좋을까요?
그리고 그 이유는 무엇일까요?

 

동선은 사람이 움직이는 길입니다.
그중 주동선은 같은 공간 또는 지역 내에서 사람들이 가장 많이 이동하는 길을 의미합니다.

 

①번과 ②번은 도로 끝이 막다른 골목으로 막혀 있습니다.

반면, ③번은 양쪽 길이 모두 뚫려 있어 좌우측 유동 인구가 통과되는 도로입니다.

 

당연히 ③번 도로의 상가들이 더 활성화될 수밖에 없으며,
보다 상위 업종이 운영될 가능성이 높습니다.

※ 특히 경매 물건의 경우, 이러한 입지 요인이 감정평가에 충분히 반영되지 않는 경우가 많습니다.

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투자 사례 건물 기본 현황

• 소재지: 서울시 강북구
• 용도지역: 제2종 일반주거지역
• 법적 건폐율/용적률: 60% / 200%
• 현 건폐율/용적률: 48.29% / 144.25%

서울시 조례에서 정한 건폐율과 용적률보다 건물이 작게 이용되고 있음을 알 수 있습니다.

• 대지 면적: 약 68평
• 법적 건폐율 기준 최대 면적: 약 41평
• 실제 사용 면적: 약 33평
• 법적 용적률 기준 최대 연면적: 약 136평
• 실제 연면적: 약 98평

➡ 법적으로 더 크게 사용할 수 있는 여지가 있는 건물입니다.

    모든 물건지를 건축물대장을 뽑아서 볼필요는 없지만, 투자할 매력도 있다면, 반드시 공적장부를 통해

    정확한 현황 파악을 해야합니다 .

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신축 vs 증축 비교

 현재 건물이 법령보다 작게 건출되어, 신축이든 증축이든 규모를 더 키울 수 있는 조건입니다.

그렇다고 무조건 신축이 수익률이 더 좋을까요?

비교해보도록 합니다.

신축 시 임차수익과 매도 예상가

구분	신축 전 (면적/평)	임차료(만원)	신축 후 (면적/평)	임차료(만원)
지하 1층	50	200	50	200
1층	33	330	41	410
2층	33	165	41	205
3층	33	132	41	164
4층	-	-	13	52
합계	149평	827	186평	1,031

 

• 월 임차료:
  • 신축 전: 827만 원 → 연간 9,924만 원
  • 신축 후: 1,031만 원 → 연간 1억 2,372만 원
• 수익률 4% 적용 시 매도 예상가:
  • 신축 전: 약 24.8억 원
  • 신축 후: 약 30.9억 원
  • 차익: 약 6.12억 원

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신축 비용 계산

신축에 따른 추가 수익이 약 6.12억 원이라면, 그에 따른 비용도 꼼꼼히 따져보아야 합니다.

• 철거 비용
  • 기존 연면적 98평 × 평당 50~100만 원
  • ▶ 약 0.5억 ~ 1억 원
• 신축 비용
  • 신축 후 총 연면적 186평 × 평당 600~800만 원
  • ▶ 약 11.2억 ~ 14.9억 원
• 총비용 합계
  • ▶ 약 11.7억 ~ 15.9억 원

➡ 결론적으로, 신축으로 인한  건물 가치 상승분(6.12억)보다
     신축 투자 비용(최소 11.7억 이상)이 더 크므로, 신축은 경제적으로 타당하지 않은 선택입니다.

 

게다가 기존 임차인의 명도, 공사 기간 동안의 공실 리스크 등 고려해야 하므로
신중한 접근이 필요합니다.

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증축은 어떤가?

 

 

설계사무소를 통해 적정 증축 규모는 약 4.8평이라는 답변을 받았습니다.
시공업체와 협의한 결과, 약 2천만 원의 비용으로 건물 측면에 작은 상가를 신설할 수 있었고,
수도, 전기, 배관 시설을 포함해 현재는 네일 관리샵이 입점 중입니다.

• 임대 조건: 보증금 1천만 원 / 월세 40만 원 (예시 조건)

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증축 수익 분석

누군가는 "월 40만 원으로 언제 2천만 원을 회수하느냐"고 하실 수도 있습니다.
실제로 원금 회수에는 **50개월(4년 2개월)**이 걸립니다.

하지만 부동산에서 더 중요한 관점은 자산가치의 상승입니다.

• 연간 임차료: 40만 원 × 12개월 = 480만 원
• 수익률 4% 기준 매도가 상승분:
  • 480만 원 ÷ 4% = 1.2억 원

➡ 즉, 2천만 원을 투자해 건물 가치는 1.2억 원 상승한 것입니다.

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내 건물을 어떻게 업그레이드 시킬 것인가??

꼬마 빌딩을 바라볼 때, 지금의 모습만 보고 판단해서는 안 됩니다.

 

건폐율과 용적률 여유를 먼저 확인하고,
증축이나 리모델링을 통해 임대수익을 추가로 창출할 수 있는 여력이 있는지를 반드시 점검해야 합니다.

소규모 증축이더라도, 월세 수익 추가 발생에 따른 매도가를 올릴 수 있다는 부분을

염두하여 투자에 임하시길 바랍니다.