꼬마빌딩 신축사례 - 1층 상가에서 3층 상가주택으로

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

드디어,

실전 사례에 대해 시작하는 첫 시간입니다.

 

사례의 매물은 신축전에는

그저, 낙후된 단층 상가로만 보였을겁니다.

 

하지만,

누군가에게는 이 토지 위에
최유효이용을 실현할 수 있는 3층짜리 신축 건물로 보였을 겁니다. 

 

앞서 우리가 살펴본
건폐율, 용적률, 일조권 사선제한, 대지 안의 공지,
그리고 주차장 확보 전략까지 충분히 이해하셨다면,

 

이제는 실제 사례를 통해 그 지식들을 어떻게 적용할 수 있는지 확인해볼 차례입니다.

사례에서는 어떻게 구축 건물을 신축하여 그 가치를 극대화 하였는지,
지금부터 함께 살펴보시죠.

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 신축 사례 매물의 입지와 동선 분석

네이버지도 / 제작 : 정우부동산 작성

 

상업용,수익형 부동산은 입지(위치)에 따라 업종이 달라지기 때문에, 반드시 분석(확인)을 해야합니다.

 

입지 분석은 어렵게 복잡하게 생각할 수도 있고,

매우 간단하고 쉽게 생각할 수도 있습니다.

 

복잡한건, 몇세대의 점주권 바탕으로 고객 동선을 예상하고, 사람이 몰리는 지역,

 

예를 들어, 3천세대 아파트의 주출입구 부터, 지하철 입구까지의 가장 빠른 동선이

사람들의 주동선으로 자리 잡겠죠?

 

그 지하철 입구가 멀어서, 버스를 이용해야한다면 버스 정류장서부터, 아파트 입구까지 일겁니다.

그러면 지하철 입구쪽은 사람들이 몰리기 보단, 흐르는 동선으로 볼수 있겠죠?

 

대로변이면 은행, 대형 학원, 대형 병원, 자동차 매장, 대형 프랜차이즈 카페 정도의 상권이거구요,

이면도로(대로변 안쪽)에 주동선이거나 가깝다만, 음식점, 술집, 편의점 같은 근린생활(동내, 생활밀접

업종)시설이 들어올겁니다.

 

하지만 너무 복잡하게 생각할 필요는 없습니다.

 

왜냐면, 우리는 허허벌판의 신도시에 건물을 사거나, 매입하기보단,

 

이미상권이 형성된 곳이지만, 벨류업(리모델링, 업종변경, 신축)을 하는 매물을 주로 보기 때문이죠

 

그래서, 내가 매입하려는 건물의 바로 옆이나, 근접한 업종이 무엇인지 보면, 

단번에 상권의 크기나 주동선인지 보조동선인지 판가름이 될 겁니다.

 

어려운 책이나 강의를 굳이 볼필요는 없다고 생각합니다.

 

다시 본문으로 돌어와서, 

 

먼저 사례의 상권 위치와 동선을 살펴보겠습니다.

• 굵은 화살표는 대로변으로 병원, 은행, 대형마트 등 광역 수요를 유치할 수 있는 업종이 들어올 수 있는 곳입니다.
• 반면, 본 사례는 이면도로, 그것도 대로변에서 한참 들어간 곳에 위치해 있어 상권 접근성이 약합니다.

▶ 이런 경우, 1층 상가 활용은 한계가 있어
다가구·다세대 주택 위주로 개발하는 것이 타당하다 볼 수 있습니다.

단, 성수동 카페거리나 명동처럼 특수 상권이 형성된 경우엔 예외일 수 있습니다.

 

실제로, 

인터넷 지도에서 카페나, 음식점, 편의점 등으로 검색하면, 해당 매물 도로에는 이렇다할 업종이 없음을 

쉽게 볼 수 있습니다.

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 경매 매입 시점 → 신축 후 구조 비교

                                                 

구분	구분변경 전 (기존 건물)	변경 후 (신축 후)
용도지역	2종 일반주거지역	동일
건폐율 / 용적률	72% / 100%	59% / 165%
대지면적	88㎡	80.34㎡
연면적	62.98㎡	132.3㎡
구성	1층 근생	1층 근생 + 2~3층 다중주택
주차장	0대	1대

 

→ 단층 노후 상가에서 3층 신축 상가주택으로 전환됨.

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신축 투자비용 및 수익률 계산

• 매입가 (경매): 5억 원
• 공사비 (평당 500만 원 × 40평): 약 2억 원
• 총 투자비용: 약 7억 원
  ※ 2012년 경 사례로 현재의 공사비와는 차이가 있습니다. 

예상 수익:

• 월세: 1층 100만 원 + 2·3층(원룸) 각 100만 원 = 300만 원
• 보증금 수익 환산: 3,600만 원 × 4% ÷ 12 = 약 12만 원
• 총 월 수익: 약 312만 원
• 연 수익: 약 3,744만 원

수익환원법 적용 시 예상 건물 가치:

• 수익률 5% 기준 → 약 7.5억 원
• 수익률 4% 기준 → 약 9.4억 원

소위 말하는 대박투자는 아니지만, 안정적인 수익률로 ‘성공적인 신축’ 사례로 평가할 수 있습니다.

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신축사례 Point : 일조권에 따른 신축 높이 제한

• 앞서 포스팅한 내용이죠?  해당 필지는 북쪽이 인접대지로 붙어 있어
  일조권 사선제한 적용 시 4층부터 6m 이격(setback) 필요합니다.
  그래서 3층으로 제한된 건물로 지어질 수 밖에 없었던거죠.
• 만약 북쪽에 공지나, 도로가 있었다면?
  5층까지 올릴 수 있었을 건데, 이렇다면 건물의 가치는 훨씬 높아졌을 겁니다

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주차장 대수 분석

• 1층 근린생활시설: 38.22㎡ → 134㎡당 1대 → 0대 필요
• 2~3층 다중주택: 94.08㎡ → 1대 필요

→ 총 주차대수: 1대 충족 필요

 

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주차장이 위치는 어디가 최적일까?

출처 : 정우부동산 직접 제작

 

본 사례의 건물은 1대의 주차 공간이 필요한 상태입니다.

주차장은 어디에 설치해도 상관없을까요?

최적의 주차장 위치는 어디일까요??

 

①	직각주차 가능하지만, 6m 확보를 위해 대지 안 침범 → 상가 가림
②	평행주차 가능하지만, 상가 정면 방해
③	상가와 무관한 구석 공간 + 대지안의 공지 50cm 활용 → 가장 적절한 주차 위치

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신축사례에서 여러분들에게 드리고 싶은 메시지는요?

우리가 배운  5가지의 신축관련 필수 건축내용만 알면 두렵지 않다. 입니다. 

 

이 사례는 겉보기엔 낡은 단층 상가에 불과했지만,

• 일조권 해석,
• 도로 조건,
• 주차장 배치,
• 임대 수익 분석을 통해
  수익성 있는 꼬마빌딩 신축이 가능했던 좋은 사례입니다.

사례의 경우 이렇다할 상권이 있는 것도 아니고, 주동선에 있는 것도 아니지만,

대단지 신축 아파트 인근 위치로, 주거 환경은 나쁘지 않다고 판단이 됩니다.

역세권은 아니지만, 지하철역에서 멀지 않은 곳에 위치하여, 원룸이나 투룸 구성시,

공실 위험도 낮다고 판단됩니다.

 

여러분들도 이와 비슷한 사례의 매물이 있다면 충분히 투자 타당성을 스스로

분석 할 수 있으리라 생각합니다.

 

오늘도 고생많으셨습니다.

 

감사합니다. 

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