꼬마빌딩 신축사례 - 1층 상가에서 3층 상가주택으로

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

이번 글에서는

실제 사례를 통해 꼬마빌딩 신축투자 전략을 살펴보겠습니다.

 

처음 이 물건을 봤을 때는,
낙후된 단층 상가일 뿐이었습니다.

 

하지만,

누군가에게는 이 토지 위에
최유효이용을 실현할 수 있는 3층짜리 신축 건물이 그려졌을 겁니다.

 

앞서 우리가 살펴본
건폐율, 용적률, 일조권 사선제한, 대지 안의 공지,
그리고 주차장 확보 전략까지 충분히 이해하셨다면,

 

이제는 실제 사례를 통해 그 지식들을 어떻게 적용할 수 있는지 확인해볼 차례입니다.

어떤 땅이, 어떤 논리로 신축 가치가 있는지
지금부터 함께 살펴보시죠.

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 신축 사례 매물의 입지와 동선 분석

 

 

먼저 사례의 상권 위치와 동선을 살펴보겠습니다.

• 굵은 화살표는 대로변으로 병원, 은행, 대형마트 등 광역 수요를 유치할 수 있는 업종이 들어올 수 있는 곳입니다.
• 반면, 본 사례는 이면도로, 그것도 대로변에서 한참 들어간 곳에 위치해 있어 상권 접근성이 약합니다.

👉 이런 경우, 1층 상가 활용은 한계가 있어
다가구·다세대 주택 위주로 개발하는 것이 타당합니다.

단, 성수동 카페거리나 명동처럼 특수 상권이 형성된 경우엔 예외일 수 있습니다.

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 경매 매입 및 신축 구조 비교

                                                            구분변경 전 (기존 건물)                                           변경 후 (신축 후) 

용도지역	2종 일반주거지역	동일
건폐율 / 용적률	72% / 100%	59% / 165%
대지면적	88㎡	80.34㎡
연면적	62.98㎡	132.3㎡
구성	1층 근생	1층 근생 + 2~3층 다중주택
주차장	0대	1대

→ 단층 노후 상가에서 3층 신축 상가주택으로 전환

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투자비용 및 수익률 계산

• 매입가 (경매): 5억 원
• 공사비 (평당 500만 원 × 40평): 약 2억 원
• 총 투자비용: 약 7억 원

예상 수익:

• 월세: 1층 100만 원 + 2·3층(원룸) 각 100만 원 = 300만 원
• 보증금 수익 환산: 3,600만 원 × 4% ÷ 12 = 약 12만 원
• 총 월 수익: 약 312만 원
• 연 수익: 약 3,744만 원

수익환원법 적용 시 예상 건물 가치:

• 수익률 5% 기준 → 약 7.5억 원
• 수익률 4% 기준 → 약 9.4억 원

👉 대박은 아니지만, 안정적인 수익률로 ‘성공적인 신축’ 사례로 평가할 수 있습니다.

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신축사례의 Point : 일조권에 따른 신축 높이 제한

• 해당 필지는 북쪽이 인접대지로 붙어 있어
  일조권 사선제한 적용 시 4층부터 6m 이격(setback) 필요

실제 4층은 1m밖에 공간이 안 나와 실질적으로 3층까지밖에 신축 불가

→ 5층까지 올릴 수 있었다면 건물 가치는 훨씬 높아졌을 것

 

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주차장 구성 타당성 분석

• 1층 근린생활시설: 38.22㎡ → 134㎡당 1대 → 0대 필요
• 2~3층 다중주택: 94.08㎡ → 1대 필요

→ 총 주차대수: 1대 충족 필요

 

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주차장이 위치는 어디가 최적일까?

위치분석

①	직각주차 가능하지만, 6m 확보를 위해 대지 안 침범 → 상가 가림
②	평행주차 가능하지만, 상가 정면 방해
③	상가와 무관한 구석 공간 + 대지안의 공지 50cm 활용 → 가장 적절한 주차 위치

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신축사례 종합 정리

이 사례는 겉보기엔 낡은 단층 상가에 불과했지만,

• 일조권 해석,
• 도로 조건,
• 주차장 배치,
• 임대 수익 분석을 통해
  수익성 있는 꼬마빌딩 신축이 가능했던 좋은 사례입니다.

👉 단순히 용적률이 높다고, 대지가 넓다고 좋은 게 아닙니다.
        **“어떻게 지을 수 있는가”**가 더 중요합니다.

 

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