부동산 경매 투자 사례- 꼬마 빌딩

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

요즘 고금리와 경제 불안정으로 수익형 부동산 투자심리가 얼어붙고 있습니다.

하지만 돈은 늘 대중 심리와 반대로 움직이는 법이죠.

 

이번 사례를 통해 꼬마빌딩 투자에 대한 전략적 시각을 얻을 수 있을 것입니다.

(실제 경매 매물 투자건입니다.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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상가주택을 전체 상가로 전환한 실제 사례

 

다음 사례는 기존 상가주택을 전체 상가로 전환한 사례입니다.

지도에서 ‘음식점’으로 설정하고 보면, 2번 동선의 경우 서쪽과 동쪽이 서로 연결되는 도로로,
해당 지역의 주요 동선으로 사용되고 있음을 알 수 있습니다.

 

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낙찰 전 건물 상태: 1층 상가 + 2층 주택

경매 매물로 낙찰되기 전의 사진을 보면,

• 1층: 다소 비선호 임차 업종
• 2층: 주택으로 사용 중

인 상태였음을 알 수 있습니다.

 

 

 

상가주택이 꼭 불리한 건 아니지만...

상가주택 형태도 수익률 면에서는 유리할 수 있습니다.
하지만, 상층부도 근린상가로 사용할 수 있는 입지라면,
최대한 전체를 상가로 용도변경하는 것이 훨씬 유리합니다.

그 이유는?

• 주거로 사용하기엔 입지가 열악할 가능성이 큽니다.
• 임차인도 불안정, 임대료도 현저히 낮을 수 있습니다.
• 주택은 관리비용이 많이 들어갑니다.
  (장판, 벽지, 수도설비 등 잦은 교체 필요)

반면, 상가 임대는
임차인이 인테리어까지 자비로 해결하는 경우가 많기 때문에
임대인의 부담이 적습니다.

 

 

실제 용도변경 사례

낙찰 전 건축물대장에는 2층이 ‘주택’으로 되어 있었지만, 낙찰 후에는 2층 68.64㎡ 주택이 제2종 근린생활시설로
용도 변경된 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

주차 문제는 어떻게 해결했을까?

📜 관련 규정: 주차장법 시행령 제6조 4항

"사용승인 후 5년이 지난 1,000㎡ 미만 건물은,
용도변경 시 주차장 추가 확보 없이 변경 가능"

해당 사례의 경우,

• 사용 승인 5년 이상 경과
• 연면적 68평(약 224㎡)

→ 따라서 추가 주차장 없이도 용도변경이 가능했던 것입니다.

 

이 규정이 없었다면?

서울 기준, 근린생활시설 134㎡당 1대의 주차장 확보가 필요합니다.
만약 이 기준이 적용됐다면:

• 여유 부지가 없는 경우,
• 1층 상가를 주차장으로 변경해야 할 수도 있습니다.

💸 기회비용은?

• 자주식 주차장 1면 = 약 12.5㎡ (약 4평)
• 1층 상가 월세 10만 원/평 × 4평 = 월 40만 원 손실

즉, 상가 1칸을 주차장으로 바꾸는 것만으로도
큰 임대 수익 손실이 발생할 수 있습니다.

 

 

리모델링 후: 상가로 전환 + 공실 상태

현재는 용도변경 및 리모델링 후 공실 상태지만,
건물 상태 및 활용도 측면에서 보면,

• 이전보다 더 높은 임대료
• 질 좋은 임차인 유치 가능성

이 높아졌다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

핵심 정리

“낡은 건물도, 최유효이용을 고민하면 수익형 자산이 될 수 있다.”

특히 우리가 투자 대상으로 삼는 대부분의 건물은:

• 5년 이상 경과된 구축
• 연면적 300평 이하

→ 따라서 적극적인 용도변경 전략을 고려할 만합니다.

 

마무리

이번 사례를 통해
상가주택의 전체 상가화 전략과
주차법 시행령의 유예 조항이 얼마나 중요한지
실제로 확인할 수 있었습니다.

앞으로도 이런 실무적인 사례들을 통해
투자자 입장에서 필요한 인사이트를 계속 정리해보겠습니다.

 

 

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