꼬마빌딩 신축사례 - 2층 상가에서 5층 상가주택으로

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다

 

오늘은,

 

근린(동네)상권에 있는 신축사례로, 수익률이 높은 매우 성공적인 투자사례로 보여집니다.

 

---

신축투자 사례의 상권과 입지 분석

네이버지도 / 제작 : 정우부동산 직접 작성

 

 

해당 사례의 위치는 약 3천 세대 이상의 배후수요를 갖춘 주거지이며,

주거지에서 지하철역으로 연결되는 동선이 형성되었을 것이라는 것이 추측이 가능합니다. 
지도로 확인 시 음식점 아이콘이 집중된 주동선상에 위치하고 있습니다.

 

※ 주동선이란?

버스정류장, 지하철역 등에서 주거지로 이동하는 사람들이 실제로 가장 많이 지나다니는 경로를 말합니다.
이 동선은 단기간에 쉽게 바뀌지 않기 때문에 상가 입지에서 매우 중요한 요소입니다.

 

본 사례는 이면도로에 있으나 주동선에 포함되어 있어,
상가로 활용 가능한 입지로 판단할 수 있습니다.

---

경매 낙찰 → 신축 후 비교

 

해당 부동산은 2017년도에 약 16억 원에 경매로 낙찰된 물건입니다.
당시에는 노후된 2개 층짜리 건물이었고,
다소 열위한 업종이 임차 중인 상태였습니다.

---

신축 후 건물 구성 변화

구분	변경 전	변경 후
용도지역	2종 일반주거지역	동일
건폐율/용적률	49% / 100%	58% / 200%
대지면적	211㎡	동일
연면적	207.7㎡	421.7㎡
주차장	0대	5대
구성	2층 근생	3층 근생 + 2개 층 다세대

신축으로 연면적 2배 확장이 되었고, 상위 업종의 임차인 구성하여 건물의 수익성이 극대화 됨.

---

투자비용 및 수익 분석

• 매입가: 16억 원
• 공사비: 168평 × 500만 원 = 8.4억 원
• 총 투자비용: 약 24.4억 원

예상 임대 수익:

• 월세 수익: 약 1,000만 원
• 보증금 수익: 1,200만 원 × 4% ÷ 12 = 40만 원
• 총 월 수익: 약 1,040만 원

수익환원법으로 계산한 현재 가치:

• 수익률 5% 적용 → 약 24.9억 원
• 수익률 4% 적용 → 약 31.2억 원

수익률 5% 기준으로도 투자비와 맞먹는 가치 확보 → 성공적 투자 사례

---

주차장 구성 및 전략

 

 

지적도 분석 결과:

• 12m 이상 도로에 접해 있으며, 도로를 이용한 직각 주차는 최대 5대까지 허용
• 5대를 초과할 경우, 대지 내부에 차로 확보(6m 폭)가 필요해져
  1층 면적의 상당 부분을 주차장으로 전용해야 함

상권 입지에서는 1층을 상가로 활용하는 것이 유리
→ 최대한 주차장 면적 최소화하면서, 상가 전면부 최대한 활용할 수 있는 전략이 필요.

 

본 사례 주차 수요:

1. 근린생활시설: 428.89㎡ ÷ 134㎡ = 3.2대 → 3대
2. 다세대(전용 30㎡ 이하 × 4세대): 0.5대 × 4세대 = 2대
   → 총 5대 확보 필요

적정 규모 내에서 주차장 확보 완료 → 문제 없음

---

공실 위험은?

상가 투자에서의 가장 큰 리스트는 공실 위험입니다.

그러나,

공실을 너무 두려워 할 필요는 없습니다.

공실을 해소할 수 있는 가장 빠른 방법은 임차료는 낮추어, 임차인을 구성하면 됩니다.

너무 쉽게 말씀드리나요?

저의 전략은 냉정하게 임차인 구성 가능여부를 보고 과감하게 임차료를 조정하자 입니다.

다만, 

최초 계약시, 임차인에게 매년 혹은 2년에 한번씩 5% 인상을 하겠다고 말씀을 드립니다.

공실로 마음 조리는 것 보단, 좋은 임차인을 만나서, 같이 성장해 나가는게 훨씬 이득이 됩니다.

또한, 어느 정도 저가 매수를 했을때, 여력이 더 생길 수 있겠죠?.

• 3천 세대 규모 배후지 + 주동선 입지
  → 1~3층 상가는 안정적인 수요 기대
• 8호선 역세권(400m 거리) + 주차 가능 + 신축 건물
  → 4~5층 다세대 주택 역시 공실 가능성 낮음

상가/주택 모두 공실 걱정 거의 없다고 판단됨.  

---

이번 신축 투자 사례에서 여러분에게 드리는 메시지.

어렵지 않죠? 사례를 보다 보면, 유형이 있다는 걸 알게 되실 겁니다. 그러면 더 쉽게 접근가능합니다.

 

본 사례는

근린 상권(쉽게 상권이 변하지 않음. 안정적인 수요가 있음)을 기반으로, 주동선에 있으며,

저가 매수 후 최유효이용을 적용한 소위 말하는 대박 투자 사례로 볼 수 있습니다.

 

물론,

경리단길, 망리단길 처럼, 상권이 급작스럽게 활성화 되고, 전국각지에서 모이는 상권정도는 아니지만,

근린상권이 장기적으로 보면 더 안정적이며, 더 나은 수익이 될 수 있습니다.

유행을 타지 않으니깐요.

 

여러분들도,

경매 매물이나, 네이버 부동산 매물을 보면서, 투자 시뮬레이션, 투자 보고서를 제 포스팅이 샘플이라 생각하고

몇 번 하시다 보면, 처음에는 고민도 되고, 어려운 부분이 있겠지만, 금세, 기술적으로 분석할 만큼,

적응 되실 겁니다.

 

그렇게 트레이닝하고, 실제 투자 매물을 보시다보면,

대박 매물을 발견하게 되실거구요.

 

그 모든 것의 시작은 지금에 달려 있습니다.

 

함께해주셔서, 오늘도 감사합니다.~!

---

🏢 강남 전문 30년, 검증된 투자 파트너
빌딩·상가 투자와 임대차 컨설팅의 모든 해답을 제공합니다.

📞 정우 부동산 ｜ 대표 최성선
서울 강남구 대치동 936-33
0507-1386-1243