꼬마빌딩 신축투자, 이것만 알면 나도 전문가

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

누구나 꿈꾸는 건물주의 삶.

자기 자본이 풍족하다면, 신축이 완료되었고, 고임차료의 임차인으로 구성된

건물을 구입하면 됩니다.

 

하지만 대부분, 자기 자본의 여력이 충분하지는 않을겁니다.

이런 경우에도 가용한 금액에 맞춰 구입하면 될까요?

 

바로 '투자'라는 개념을 가지고 접근하셔야합니다.

주식 투자, 부동산 투자는 내가 지금 산 가격보다 더 올라서, 

매도 차익이 기대하는 행위입니다.

 

부동산 투자의 경우

아파트는 소극적 투자(시간과 거시경제가 변수)

꼬마 빌딩은 적극적 투자(리모델링, 용도변경, 신축)라고 구분이 될 수 있습니다.

 

투자 매물에 따라 적절한 선택(리모델링, 용도변경, 신축)을 해야 겠지만,

신축용 투자 매물이 아마 가장 큰 수익을 기대할 수 있을겁니다.

 

신축??

어렵지 않습니다.

 

꼬마빌딩 신축에 대해 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.

 

 

 

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신축은 언제 고려해야하는가?

• 기존 건물의 건폐율, 용적률, 층수가 법률에서 정하는 최대치에 못 미치는 경우
• 예를 들어, 주변에 신축건물들은 4개층인데, 단독주택이거나, 2개층의 상가주택인 상황

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신축건물, 어떻게 투자 결정을 해야 할까?

• 신축은 단순히 건폐율, 용적률에 맞춰 건물을 짓는 과정이 아닙니다.
• 신축 후의 ‘정확한 그림’을 먼저 그릴 수 있어야 합니다.

 

투자 판단의 3단계 체크리스트

① 신축 완료 시 건물의 현실적인 규모 파악

• 건폐율과 용적률의 법적 최대치만 보고 계산하면 위험합니다.
• 실제로는 주차, 일조권, 건축규제 등 다양한 요소로 인해 축소될 수 있습니다.

② 신축 후 임차료 구성 예상

• 업종 구성, 층별 임대료, 공실 가능성까지 감안해서
• 현실적인 월세 총액을 산출 합니다.

③ 총비용 대비 수익률 계산

• 최초 매입가 + 신축 비용 → 총투자금
• 예상 임차료로 연 수익률을 산정
• 목표 수익률에 부합하는지 판단하여 투자 결론 도출

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신축, 전문가만 투자가능한가??

1. 사업부지 매입 (수익을 결정하는 핵심!)
2. 건축 설계
3. 건축 허가
4. 시공사 선정
5. 감리 계약
6. 기존 건물 철거
7. 공사 진행
8. 사용 승인 및 입주

신축투자의 수익률과 성패는 1번에서 결정됩니다.

2번부터 8번까지는 정해진 절차일 뿐입니다.
즉, 투자자의 역할은 '대지에 대한 판단' 하나면 충분합니다.

• 1번: 신축 가능한 대지를 잘 고르는 것 → 투자의 핵심
• 2~8번: 건축 설계입주까지의 과정 → 전문가에게 맡기는 영역

누구에게 맡기느냐에 따라
비용이나 완성도에 차이는 날 수 있지만,
신축투자의 본질적인 수익률을 좌우하진 않습니다.

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투자자가 반드시 알아야 할 신축 체크포인트 5가지

대지의 조건에 따라 건물의 설계가 결정됩니다.
신축을 고민하는 투자자라면 아래 5가지는 무조건 체크해야 합니다.

1. 공적장부 파악은 기본 중의 기본

• 토지이용계획확인서, 지적도, 건축물대장, 도시계획도 등
• 신축 가능 여부, 용도지역, 높이제한, 도로 조건 등은 모두 여기서 나옵니다
  
  📌 장부를 보면 신축의 절반이 보인다.

2. 대지와 도로의 관계

• 도로와 접하지 않으면 건축허가 불가!
• 몇 미터 도로인지, 대지와의 접도 조건을 반드시 확인
  
  📌 건물보다 ‘접도’가 먼저다

3. 일조권에 따른 건물 높이 제한

• 남쪽 방향 주거지역일 경우, 일조권 사선 제한 적용
• 층수를 계획할 때 이 제한으로 인해 건폐율·용적률보다 낮아질 수 있음
  
  📌 일조권에 의한 높이(층수) 제한

4. 대지 안의 공지(空地) 확보

• 일정 규모 이상 신축 시 이격 거리 확보 필수
• 창문, 발코니 설치에도 영향
  
  📌 건물을 어디까지 붙일 수 있는지가 수익과 직결된다

5. 주차장 확보

• 주차대수 기준은 용도별, 면적별 다르게 적용
• 주차 계획이 맞지 않으면 허가 불가 or 층수/면적 축소
  
  📌 주차장, 건물의 규모를 결정한다.

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결국, 신축투자는 ‘실현가능한 신축 규모를 판단하는것’입니다.

 

 

 

신축투자는 복잡한 공정이나 절차를 아느냐 모르느냐에 성패가 달려있지 않습니다.

 

투자할 토지(건물)에 어떤 규모의 건물을 지을 수 있고, 그에 따라 얼마의 수익이

날수 있는지 판단하는것이 신축 투자에서의 가장 중요한 포인트입니다.

 

신축에 꼭 필요한 5가지만 알면, 신축투자에 대해 자신감 있게 다가갈 수 있습니다.

 

앞으로는 이번 글에서 소개한
신축 체크포인트 5가지에 대해
하나씩, 실제 사례와 함께 자세히 설명드리겠습니다

 

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