꼬마빌딩 신축투자, 이것만 알면 나도 전문가

건물 신축? 전문적인 지식과 경험 그리고 자격증이 있어야 접근할 수 있다고 생각하시나요? 맞습니다. 건물 신축은 전문가의 영역이 맞습니다.   하지만, 우리는 건물 신축 투자를 하는 것이지, 건물 자체를 짓는게 아닙니다. 신축 투자자가 꼭 알아야할 건축관련 지식만 전문가가 될 수 있습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

누구나 꿈꾸는 건물주의 삶.

자기 자본이 풍족하다면, 신축이 완료되었고, 고임차료의 임차인으로 구성된

건물을 구입하면 됩니다.

 

하지만 대부분, 자기 자본의 여력이 충분하지는 않을겁니다.

이런 경우에도 가용한 금액에 맞춰 구입하면 될까요?

 

바로 '투자'라는 개념을 가지고 접근하셔야합니다.

주식 투자, 부동산 투자는 내가 지금 산 가격보다 더 올라서, 

매도 차익이 기대하는 행위입니다.

 

부동산 투자의 경우

아파트는 소극적 투자(시간과 거시경제가 변수)

꼬마 빌딩은 적극적 투자(리모델링, 용도변경, 신축)라고 구분이 될 수 있습니다.

 

투자 매물에 따라 적절한 선택(리모델링, 용도변경, 신축)을 해야 겠지만,

신축용 투자 매물이 아마 가장 큰 수익을 기대할 수 있을겁니다.

 

신축투자 ??

어렵지 않습니다.

 

꼬마빌딩 신축에 대해 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.

 

 

 

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신축은 언제 고려해야하는가?

• 기존 건물의 건폐율, 용적률, 층수가 법률에서 정하는 최대치에 못 미치는 경우
• 예를 들어, 주변에 신축건물들은 4개층인데, 단독주택이거나, 2개층의 상가주택인 상황

건물의 단순 노후로 인한, 신축은 어떨까요? 이런경우에는 리모델링이 정답입니다.

무너질까봐 걱정될 수준이라구요? H빔, 철판등으로 보강하면 됩니다!

창문이 작으면 틀을 넣어서 키우면 됩니다. 리모델링을 하면 신축건물 처럼 될 수 있습니다.

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신축건물, 어떻게 투자 결정을 해야 할까?

• 신축은 단순히 건폐율, 용적률에 맞춰 건물을 짓는 과정이 아닙니다.
• 신축 후의 ‘정확한 그림’을 먼저 그릴 수 있어야 합니다.

성형외과에서는 Before - After 사진으로 극명한 변화를 보여줍니다.

건물 신축도 마찬가지입니다. 신축 전과 신축 후의 건물 모습을 만들어 낼 수 있어야 합니다.

 

투자 판단의 3단계 체크리스트

① 신축 완료 시 건물의 현실적인 규모 파악

• 건폐율과 용적률의 법적 최대치만 보고 계산하면 위험합니다.
• 실제로는 주차, 일조권, 건축규제 등 다양한 요소로 인해 축소될 수 있습니다.

② 신축 후 임차료 구성 예상

• 업종 구성, 층별 임대료, 공실 가능성까지 감안해서
• 현실적인 월세 총액을 산출 합니다.

③ 총비용 대비 수익률 계산

• 최초 매입가 + 신축 비용 → 총투자금
• 예상 임차료로 연 수익률을 산정
• 목표 수익률에 부합하는지 판단하여 투자 결론 도출

① ~ ③ 순차적으로 살펴보고, 마지막 수익률 계산을 통해 투자여부를 결정하면 됩니다. 생각보다 매우 간단하죠?

하지만 이것은 전쟁속에서 총기를 쏠 수 있는 방법을 배운 것이고, 실제 전장에서 싸워 이기기 위해서는 많은

많은 것들을 이겨내야 겠지요? 많은 매물을 통해, 반복적으로 보고, 궁금한건 찾아보고, 이러다 보면 점차 전문가가

될 수 있을 겁니다.

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신축, 전문가만 투자가능한가??

1. 사업부지 매입 (수익을 결정하는 핵심!)
2. 건축 설계
3. 건축 허가
4. 시공사 선정
5. 감리 계약
6. 기존 건물 철거
7. 공사 진행
8. 사용 승인 및 입주

신축투자의 수익률과 성패는 1번에서 결정됩니다.

2번부터 8번까지는 정해진 절차일 뿐입니다.
즉, 투자자의 역할은 '대지에 대한 판단' 하나면 충분합니다.

• 1번: 신축 가능한 대지를 잘 고르는 것 → 투자의 핵심
• 2~8번: 건축 설계입주까지의 과정 → 전문가에게 맡기는 영역

누구에게 맡기느냐에 따라
비용이나 완성도에 차이는 날 수 있지만,
신축투자의 본질적인 수익률을 좌우하진 않습니다.

 

주변을 보면, 2~8번의 과정 때문에 신축을 어렵게들 생각하십니다. 제가 말씀드렸다시피 1번을 제외하고는 절차이고,

수익을 정하는 99%는 1번 사업부지 매입에 달려 있다고 해도 과언이 아닐 겁니다.

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투자자가 반드시 알아야 할 신축 체크포인트 5가지

대지의 조건에 따라 건물의 설계가 결정됩니다.
신축을 고민하는 투자자라면 아래 5가지는 무조건 체크해야 합니다.

 

5개의 체크 보인트는 따로 포스팅을 하여 여러분들에게 내용을 알려드리도록 하겠습니다.

이번에는 가볍게 내용만 봐주시길 바랍니다.

 

1. 공적장부 파악은 기본 중의 기본

• 토지이용계획확인서, 지적도, 건축물대장, 도시계획도 등
• 신축 가능 여부, 용도지역, 높이제한, 도로 조건 등은 모두 여기서 나옵니다
  
  
  

2. 대지와 도로의 관계

• 도로와 접하지 않으면 건축허가 불가!
• 몇 미터 도로인지, 대지와의 접도 조건을 반드시 확인
  
  
  

3. 일조권에 따른 건물 높이 제한

• 남쪽 방향 주거지역일 경우, 일조권 사선 제한 적용
• 층수를 계획할 때 이 제한으로 인해 건폐율·용적률보다 낮아질 수 있음
  
  

4. 대지 안의 공지(空地) 확보

• 일정 규모 이상 신축 시 이격 거리 확보 필수
• 창문, 발코니 설치에도 영향
  
  
  

5. 주차장 확보

• 주차대수 기준은 용도별, 면적별 다르게 적용
• 주차 계획이 맞지 않으면 허가 불가 or 건물 규모의 축소.
  
  
  

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꼬마빌딩 신축투자에 대해 여러분들에게 드릴 제 인싸이트는요.

우리는 투자자가 되려하는 것이지, 건축업자가 되려는 것이 아닙니다. 라고 말씀드리고 싶네요.

 

신축투자는 복잡한 공정이나 절차를 아느냐 모르느냐에 성패가 달려있지 않습니다.

 

투자할 토지(건물)에 어떤 규모의 건물을 지을 수 있고, 그에 따라 얼마의 수익이

날수 있는지 판단하는것이 신축 투자에서의 가장 중요한 포인트입니다.

 

신축에 꼭 필요한 5가지만 알면, 신축투자에 대해 자신감 있게 다가갈 수 있습니다.

 

저도 처음에는 법전과 같은 건축관련 법규 책과, 많은 사례를 닮은 책들을 읽으며, 건축의 A-Z 까지를

배우려고 했고, 실제 상당히 많은 시간을 할애를 했습니다.

 

물론 많이 알아서 나쁜건 없겠지요? 하지만, 투자 본질을 놓치고 있다는 생각에 건축법을 공부하면 할 수록

기분이 썩 좋지는 않았습니다.

 

그렇게 유료 강의도 듣고 하다보니, 투자를 결정 짓는 부분만 알아도 신축 투자가 가능하겠구나, 생각이 들었습니다~

 

최소로 축약하고, 가장 필요한것만 뽑으니 5가지로 압축이 되었습니다.

 

 

앞으로는 이번 글에서 소개한
신축 체크포인트 5가지에 대해
이해하기 쉬운 내용과 사례로 포스팅을 하도록 하겠습니다~!

 

함께 해주셔서 감사합니다!

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