꼬마빌딩 투자 판단의 기준 - 최유효이용

 

꼬마빌딩 투자를 고민중이신가요? 그런데 어떤걸 매입해야하고, 어떻게 판단해야할지 모르겠다구요? 최유효이용( Highest and Best Use) 의 개념을 이해하고 적용할 수 있으면, 모든 고민이 해결 됩니다. 꼬마 빌딩의 투자의 전문가가 되기 위한 최유효이용에 대해 정우 부동산이 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

건물을 투자하려고 할때, 

 

대부분의 사람들은 현재 건물 상태를 기준으로 판단합니다.

" 3층 짜리 건물이네?"

" 1층에 세탁소가 있고, 2층에는 사무실이네? 3층은 가정집이구?"

" 월세는 얼마나 들어와요?"

" 매가가 너무 비싸다, 이동네는 평당 7천 정도 아니에요?"

이런식이겠죠?

 

하지만 투자를 할지 말지 결정하는건

보이는 부분이 아닌,

건물이 최상의 상태일때를 가정한

즉, ‘최유효이용(Highest and Best Use)’ 의 상태를 가정하여

판단해야합니다.

 

예를 들어,

• 신축이고, 업종도 잘 맞는 임차인이 들어와 있다면 → 최유효이용 상태
• 주변은 다 새 건물인데, 혼자 오래된 건물이고 업종도 상권과 안 맞는다면? → 非 최유효이용 상태

즉, 건물이 최유효이용상태라면 더이상 매입 할 건물에 변화를 줄 수 없으니, 적정가격이라면, 매입후

아파트처럼 부동산가격, 정확히는 물가상승률에 비례한 임차료 상승에 따른 매도가를 높이는

시간과의 싸움이 시작되는 투자가 되는것이고,

 

현재 非 최유효이용 상태이고 적정가라고 판단된다면, 최유효이용상태를 가정한(리모델링, 임차인변경, 용도변경등)

임차료 및 예상 매입가(매도가)를 산정하여, 타당성 판단에 따른 매입 후 건물에 변화를 주면 성공한 투자가 될 수 있겠지요?

 

이것이 꼬마빌딩 매입시 최유효이용이라는 개념과 적용이 중요한 이유입니다.

 

'최유효이용'에 대해 각종 사례와 함께 설명드리도록 하겠습니다.

 

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최유효이용이란?

부동산에서 ‘최유효이용(最高有效利用, Highest and Best Use)’이란
해당 토지나 건물이 가질 수 있는 가장 합리적이고 경제적인 사용 방식을 의미합니다.

 

쉽게 말해,
그 부동산이 위치한 환경, 시장, 법적 규제 등을 종합적으로 고려했을 때 가장 가치가 높아지는 사용 형태를 뜻합니다.

 

이것을 판단하기 위해선,

법률적인 부분(건축법등) 과 경제적인 부분(임차시세 산정, 상권분석등)을 알아야 하겠지요?

해당내용을 모른다면, 성공적인 꼬마빌딩 투자를 하실 수 없습니다.

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 왜 모든 부동산이 최유효이용이 아닐까? 

건물은 시간이 지나면서 상권, 소비패턴, 용도지역, 법규, 도시계획 등 외부 환경의 영향을 받습니다.

하지만 건물은 스스로 변화할 수 없기 때문에, 시간이 지날수록 자연스럽게 非 최유효이용 상태가 됩니다.

 

즉, 과거에는 최고의 사용(최유효이용)이었지만,
지금은 주변과 어울리지 않는 상태가 되어, 부동산의 최적의 기능 수행을 하지 못하고 있는 것이죠.

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최유효이용의 판단 요건 4가지

최유효이용이 되기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 만족해야 합니다.

 

법적으로는 용적률 건폐율 최대치로 지을 수 있으나, 주변 상권이 없고, 사람들의 접근성 또한 열악하다면,

상가로도, 상가주택으로도 이용이 어려울 것입니다. 이런 매물을 당연히 피해야겠죠?

 

1. 합법성 – 법적으로 허용된 용도여야 함 (용도지역, 건축법 등)
2. 물리적 가능성 – 토지 형태, 크기, 도로 접면 등 물리적으로 가능한 구조여야 함
3. 재무적 타당성 – 투자 대비 수익이 발생할 수 있어야 함(정확도가 있는 임차료, 건축비등 산정이 중요함)
4. 최대 생산성 – 가능한 용도 중 가장 높은 가치나 수익을 낼 수 있는 용도여야 함

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실무에서 최유효이용을 판단하는 방법

다음은 실제 부동산 매물을 분석할 대입, 적용해봐야 할 핵심 체크리스트입니다.

너무 어렵게 생각하실 필요는 없습니다. 순차적으로 해당사항이 맞는지, 확인하시면 됩니다.

① 용적률, 건폐율 확인

• 건축물대장과 현황 비교를 통해 현재 건물이 용적률·건폐율을 충분히 사용 중인지 확인해야 합니다.
• 오래된 구축 건물의 경우, 다음과 같은 가능성이 있습니다:
  • 용도지역 종상향으로 여유 용적률이 생겼을 수 있음
  • 최초 신축 시 용적률·건폐율을 다 쓰지 않았을 가능성

 이 경우, 최유효이용 상태로 가정하여 신축·증축 가능성을 고려해 봐야 하며, 매도인과의 가격 협상 포인트가 될 수 있습니다.

 또는 매도인으로서 매수인에게 협상도 가능하겠죠?

 "예를들어 지금은 2층 건물인데 용도지역이 몇년전에 변경되어 지금은 4층 건물로 올릴수가 있다. 따라서, 이건물은

 다른 2층짜리 건물과는 다르다. 4층 건물의 임차료를 계산했을때, 어느정도 되니, 내가 매도할 금액은 이정도가 맞다." 

② 건축물 용도 확인

• 현재 상권에 맞는 용도로 사용 중인지 확인해야 합니다.
  예를 들어, 2종 일반주거지역 안에 위치한 단독주택이라면 용도 변경을 통해 **제2종 근린생활시설(카페, 레스토랑 등)**로 전환이 가능할 수 있습니다.

 실제로 홍대, 경리단길 등 주거지였던 지역이 상권 확장에 따라 카페거리로 변화한 대표적인 사례입니다.

굳이 이정도가 아니더라요, 동네 초입에 단독주택으로 사용한 건물인데, 인근에 대단지 아파트가 재건축됨에 따라,

상권이 확장되어, 단독주택 -> 카페나 음식점으로 용도 변경이 가능한 매물도 보실 수 있을겁니다.

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③ 임차인 업종 및 구성 체크

• 현재 건물에 입점한 업종이 상권의 소비 패턴에 맞는지 파악합니다.
  예: 요식업 밀집 지역인데, 카센터나 미장원이 들어서 있다면 어울리지 않는 업종입니다.
• 장기 임차인 또는 고령 임대인의 경우, 높은 임대료를 받을 수 있음에도 저평가 상태로 머무는 경우가 많습니다.

이런 경우에는 임차 구성을 변경하거나 공실로 매수하여 고임대 업종 유치 → 가치 상승을 꾀할 수 있습니다.

21년도경 꼬마 빌딩 매물을 나왔는데, 이상하게 주변에 요식업으로 사람들의 왕래가 잦은 상권임에도 불구

폐인트 가계가 생뚱맞게 운영중이었습니다.

내용을 알고 보니, 매도인과 30년 지기 지인으로 굉장히 저임차료로 사용중이었어서, 제가 새로운 매수인에게

매입 후 상권에 어울리는 임차인 구성이 가능하고(요식업), 점주권내 시세가 평당 약 10만원 선이니, 150만원정도는

맞춰드릴수 있다고 안내했던 경험이 생각이 납니다.

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④ 임차료 적정성 분석

• 주변 시세와 비교하여 현재 임대료가 적정한지 확인해야 합니다.
  장기 임차 계약이나 고령 임대인이 운영 중일 경우, 저렴한 임대료로 인해 건물 가치가 낮게 평가될 수 있습니다
   (시세의 경우 1. 중개업자 / 2. 네이버 부동산 / 3. 점포라인등 여러 사이트를 통해 자료 수집이 가능합니다)
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• 이런 경우,
  • 매도 조건에 ‘공실 인수’를 조건으로 삼거나
  • 적정 임차료 적용 시 예상 수익률 기준으로 매매가 협상 자료로 활용할 수 있습니다.

반대로, 저가 매수에 성공한 경우에는 임차료 정상화만으로도 즉시 매매차익 실현이 가능할 수 있습니다.

23년도에 꼬마 빌딩 매도에 중개에 성공한적이 있습니다. 저와 20년 넘게 거래를 하셨던분인데, 고령으로 소천하시어,

4명의 자녀에게 공동상속이 되는 물건이었습니다. 임차인들이 다들 임대인과 오랜 거래 관계로 시세보다 다소 저렴하게

임차중이었습니다.

 

저는 매도인 중개업자로, 이러한 내용을 매도인과 충분히 협의하여, 매도가를 재조정하였고, 물건을 내놓은지 2달만에 거래가

성사되었습니다.

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최유효이용에 대해 여러분들에게 드리고 싶은 제 인싸이트는요.

최유효이용을 적용하여 투자 타당성을 판단할 수 있다면, 당신은 이미 투자의 99%를 채우셨습니다.

나머지 1%는 그러한 매물을 만나는 것입니다. 라고 말씀드리고 싶습니다.

 

어려워하시지 마시고, 지금부터 관심있는 매물이 있거나, 혹은 공부해야 겠다고 생각하시면,

경매 매물이나, 네이버 부동산에 있는 매물을 정하시어,

최유효이용을 적용한 투자 타당성(살지 말지)분석 시뮬레이션을 해보시길 바랍니다.

 

처음엔 시간이 걸리시겠지만,

10건 20건 정도 하다보면, 준 전문가는 되어,

 

내용을 모르는 사람들 앞에서 강의하실 정도의 실력은 되실겁니다.

 

여러분의 성공 투자를 기원합니다.~

 

감사합니다!

 

 

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