꼬마빌딩 신축투자, 도로가 토지의 가치를 결정한다.

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다

 

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오늘은,

 

도로에 대해 알아보려 합니다.

 

맹지라는 단어를 들어보셨을겁니다.

도로에 접하지 아니한 땅을 맹지라고 합니다.

 

맹지는 왜 가치가 없을까요?? 

해당 토지로 진입할 도로가  없으니, 신축이 안되고, 설령 신축이 되었다고 한들,

인접 토지주에게 도로로 사용할 토지에 대해 허락, 그리고 임차료를 지불을 하게 되기에

가치가 없는 혹은 현저히 떨어지는 땅이라고 할 수 있습니다.

 

그러면,

단순히 도로게 접하기만 하면, 신축이 가능할까요?

 

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꼬마빌딩 신축투자 - 도로 조건이 신축 허가와 토지의 가치를 좌우한다.

신축 가능한 토지를 고를 때, 많은 사람들이 용도지역이나 건폐율·용적률만을 보지만,
**'도로 조건'**을 놓치면 신축 자체가 불가능한 경우도 생깁니다.

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도로 조건이 왜 중요한가?

토지와 접한 도로의 일정 조건이 안된다면??

• 신축 불가 
• 건축선 후퇴로 건축면적 축소
  (규모가 작은 토지일 수록, 정확하게 파악해함)
• 이에 따른 토지의 가치 하락
  (매입시 협상의 조건으로 활용)

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신축이 가능한 최소한의 도로 조건은?

📌 “4m 이상 도로에, 최소 2m 이상 접해야”
→ 이게 신축 가능 여부를 결정하는 최소 조건입니다.

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 도로 폭이 4m 미만이라면?

• 내 토지 일부를 도로로 내줘야 합니다.
  • 건너편에 대지가 있다면: 도로 중심선 기준 2m 후퇴
  • 건너편이 하천·철도라면: 반대편 끝선에서 4m 후퇴

→ 이 때 생기는 건물 짓지 못하는 공간을 건축선이라 부릅니다.

 

출처 : 토지이음

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건축선이 중요한 이유

• 건축선 후퇴는 실제 사용할 수 있는 건축 대지 면적을 줄입니다.
• 동일한 땅이어도 도로 조건 때문에 신축 가능성과 가치가 확 달라질 수 있습니다.

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모퉁이 땅의 경우는?

• 두 도로가 120도 미만 각도 & 도로 폭 4~8m인 경우
  → 모서리에서 중복으로 후퇴해야 하는 건축선 적용
• 한쪽 도로 폭이 8m 이상이면 → 건축선 후퇴 규정 제외

 

출처 : 토지이음

 

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막다른 도로에 접한 토지라면?

✅ 신축 허가 조건 – 도로 거리 & 폭 기준

도로 거리도로 폭 최소 조건

10m 미만	2m 이상
10~35m 미만	3m 이상
35m 이상	6m 이상 필요

→ 35m 넘는 골목길이면 6m 폭이 안 되면 신축 불가가 될 수 있음

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사례 ① – 신축 불가 도로

• 포털 지도에서 보니 도로 폭이 2m도 안 됨
• 신축 허가 불가
• 단독 매입은 피하고, 주변 토지와 공동 개발 or 재개발 고려

🚫 로드뷰가 안 보인다면? → 차량 진입조차 어려운 땅, 신축 어렵다!

 

 

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사례 ② – 막다른 도로 67m

• 도로 폭 3m
• 거리 67m → 6m 도로 요건 필요
• 건너편이 대지 → 1.5m 후퇴 건축선 적용

→ 건축선 때문에 실제 건축 가능한 면적 축소
→ 협상 시 토지가치 하락 요인으로 매입가 절충 가능

 

 

 

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도로 조건은 토지 가치에 직접적인 영향을 미칩니다

• 토지가 작을 수록 도로의 변수에 민감하게 적용됩니다
  따라서, 꼬마 빌딩에 투자하는 일반분들의 경우 더욱 세심히 살펴봐야할 부분입니다.
• 경우에 따라, 신축이 불가한 토지, 건축선으로 인한 면적 축소가 큰 토지가 될 수 있습니다
• 반드시 도로와 건축선 개념을 이해하고, 로드뷰·지적도·토지이용계획확인원으로 확인하세요

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