꼬마빌딩 신축투자, 시작은 정확한 토지정보로부터

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

오늘은,

 

꼬마 빌딩 신축투자 1편, 토지이용계획확인원에 대해 알라보겠습니다.

 

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신축을 위한 꼬마빌딩 매입, 건물이 아닌 토지에 투자하는 것입니다.

꼬마빌딩 신축 투자는 건물을 사는 것이 아닙니다. ‘신축이 가능한 토지’에 투자하는 것이죠.
신축이 가능하려면?

📌 해당 토지에 건축이 가능한지,
📌 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지,
📌 신축 후 어느 정도의 가치가 나올지

이 모든 것은 토지 정보를 통해 확인해야 합니다.

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토지 정보, 어디서 확인할 수 있을까?

바로 **[토지이용계획확인원]**에서 확인 가능합니다.
👉 토지이음 사이트 바로가기

이 확인원에는 건축이 가능한 토지인지 판단할 수 있는 거의 모든 정보가 담겨 있습니다.

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반드시 확인해야 할 핵심 항목 6가지

① 지목

토지의 성격을 나타내는 표시입니다.
신축이 가능한 ‘대(宅地)’로 되어 있어야 일반 건물을 지을 수 있습니다.

❗ 만약 ‘전(田)’, ‘답(畓)’ 등 다른 지목이라면 신축이 불가능한가? → 아닙니다.
지목 변경이 가능할 수 있으므로 용도지역을 반드시 함께 확인해야 합니다.

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② 면적

실제 건축 가능한 규모를 결정하는 기본 정보입니다.
→ 건폐율·용적률과 함께 계산해 신축 규모를 판단합니다.

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③ 용도지역

토지에 어떤 용도로 건축이 가능한지,
건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 결정되는 중요한 항목입니다.

예) 제2종 일반주거지역 → 건폐율 60%, 용적률 200%

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④ 용도지구 / 용도구역

용도지역에 더해지는 추가 규제나 완화입니다.
예: 고도지구, 방화지구, 정비구역 등

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⑤ 개별공시지가

국가가 정한 토지의 기준 단가입니다.
→ 투자 시 참고 가능한 1차적인 가치 지표

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⑥ 지적도

토지의 위치, 경계, 접도 상태 등을 시각적으로 보여줍니다.
👉 실제 도로 접도 여부, 주변 대지와의 거리 등도 확인할 수 있어 가설계의 출발점이 됩니다.

❗ 지적도는 2D이므로 경사도나 고저차는 표현되지 않습니다.
➡️ 로드뷰 확인 필수, 필요시 경계복원측량 검토 필요

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실제 토지이음 사이트 화면 예시

 

앞서 설명드린 지목, 면적, 용도지역, 용도지구, 지적도 등의 정보가
아래 화면처럼 토지이용계획확인원에서 한눈에 확인 가능합니다.

이 자료는 토지이음 사이트에서 확인한 실제 화면입니다.

 

 

다음은 용도지역에 따른 건폐율과 용적률입니다.

 

참고로 『건축법 시행령』상
제2종 일반주거지역의 건폐율은 60% 이하,
용적률은 100% 이상 250% 이하로 규정되어 있습니다.

하지만 각 지자체 조례에 따라 실제 적용 수치는 달라질 수 있으므로,
반드시 조례가 반영된 건폐율·용적률을 확인해야 합니다.

 

 

 

기존 건물이 있다면? → 건축물 정보도 함께 확인 가능

토지 위에 기존 건물이 있다면,
토지이용계획확인원을 통해 해당 건물의 주요 정보도 함께 파악할 수 있습니다.

확인 가능한 항목은 다음과 같습니다:

• 주 용도 (예: 근린생활시설, 단독주택 등)
• 건축면적
• 건폐율 / 용적률 (기준치 대비 현재 상태)
• 사용승인일자
• 층별 현황 (지하/지상 층수, 연면적 등)

📌 이 정보는 신축 타당성 분석뿐 아니라
기존 건물의 활용 또는 철거 판단 기준이 되기도 합니다.

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신축 판단은 ‘토지이용계획확인원’에서 시작된다

모든 매물에 대해 이 서류를 확인할 필요는 없습니다.
하지만 매입 가능성이 있는 유력 매물이라면 반드시 확인해야 합니다.

📌 ‘신축 타당성 검토(가설계)의 첫 단계’는 바로 이 서류입니다.

 

 

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