꼬마빌딩 신축투자, 시작은 정확한 토지정보로부터

건물 신축 투자, 시작하려니 어디서 부터 시작해야할지 막막하신가요? 토지 정보를 알면 쉽게 접근 할 수 있습니다. 그 시작 ' 토지이용계획확인원'  제가 꼭 필요한 정보만 쉽게 알려드리겠습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

완연한 봄인줄 알았는데, 아직도 추위가 주변을 맴돌고 있네요. 환절기 감기 조심하세요.

 

오늘은,

꼬마 빌딩 신축투자 1편, 토지이용계획확인원에 대해 알아보려 합니다.

 

여러분,

기업을 분석하려면 어떤게 필요할까요??

 

바로 재무제표 입니다.

이것만 제대로 볼 줄 안다면, 그 기업이 투자할 가치가 있는지 없는지,

어떤 모멤텀을 가지고 있는 파악 할 수 있겠죠?

 

건물을 신축하려면, 어떤걸 알아야 할까요?

 

토지의 정보를 알아야합니다.

그럼 그 토지정보는 어디에 있을까요?

바로 토지이용계획확인원에서 알 수 있습니다.

 

이 토지이용계획확인원만 살펴 보면, 내가 투자하고자하는, 내가 신축하고자하는 건물이

어떤 규모로 지어질 수 있는지 알 수 있습니다.

 

어려운 내용이 아니니, 함께 가벼운 마음으로 시작해 보시죠!! 

 

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신축을 위한 꼬마빌딩 매입, 건물이 아닌 토지에 투자하는 것입니다.

 

꼬마빌딩 신축 투자는 건물을 사는 것이 아닙니다. ‘신축이 가능한 토지’에 투자하는 것이죠.

설령 건물이 위에 있다고 해도, 신축을 해야하지, 없는 것과 다름이 없겠죠?

 

• 해당 토지에 건축이 가능한지   
  (맹지는 기본적으로 알고 계시죠? 도로가 있어도 크기가 작으면 신축허가가 안납니다...)
• 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지,
  (단순히 건폐율 용적률만 산수식으로 계산하면 큰 낭패를 봅니다.)
• 신축 후 어느 정도의 가치가 나올지
  (주변 조사를 통해 정확성이 있는 시세를 파악해야합니다.)

이 모든 것은 토지 정보를 통해 시작이 됩니다.

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토지 정보, 어디서 확인할 수 있을까?

바로 [토지이용계획확인원] 에서 확인 가능합니다.
토지이음 사이트 바로가기

이 확인원에는 건축이 가능한 토지인지, 어떻게 지을 수 있는지  판단할 수 있는 거의 모든 정보가 담겨 있습니다.

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반드시 확인해야 할 핵심 항목 6가지

① 지목

토지의 성격을 나타내는 표시입니다.
신축이 가능한 ‘대(宅地)’로 되어 있어야 일반 건물을 지을 수 있습니다.

그러나, 우리는 농지나 산지에 투자하는게 아니고, 도시에 있는 토지에 투자하는 것이니,

대가 아닌 경우를 보시진 못할 거 같습니다.

 

참고로,

 만약 ‘전(田)’, ‘답(畓)’ 등 다른 지목이라면 신축이 불가능한가? → 아닙니다.

지목 변경이 가능할 수 있으므로 용도지역을 반드시 함께 확인해야 합니다.

② 면적

실제 건축 가능한 규모를 결정하는 기본 정보입니다.
→ 건폐율·용적률과 함께 계산해 신축 규모를 판단합니다.

③ 용도지역

토지에 어떤 용도로 건축이 가능한지,
건폐율, 용적률, 높이 제한 등이 결정되는 중요한 항목입니다.

예) 제2종 일반주거지역 → 건폐율 60%, 용적률 200%

 

④ 용도지구 / 용도구역

용도지역에 규제를 추가하거나 완화하는 Zone으로 이해하시면 됩니다.
예: 고도지구, 방화지구, 정비구역 등

 

⑤ 개별공시지가

 

국가가 세금 징수를 위해 정한 토지의 기준 단가입니다. 
투자 시 참고 가능한 1차적인 가치 지표로 사용 될 수 있습니다.

제 개인적인 의견은 반드시 개별공시지가가 토지의 가치를 100% 반영한다고는 볼 수 없습니다.

경우에 따라서는 개별공시지가가 낮은 토지임에도 불구하고, 비싼 토지보다

신축에는 더 용이할 수 있습니다.

 

⑥ 지적도

토지의 위치, 경계, 접도 상태 등을 시각적으로 보여줍니다.
👉 실제 도로 접도 여부, 주변 대지와의 거리 등도 확인할 수 있어 가설계의 출발점이 됩니다.

 

참고로,

지적도는 2D이므로 경사도나 고저차는 표현되지 않습니다.

로드뷰 확인 필수이며,  필요시 경계복원측량 검토 필요할 수도 있습니다.

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실제 토지이음 사이트 화면 예시

출저 : 토지이름 / 제작 : 정우 부동산 직접 작성

 

 

앞서 설명드린 지목, 면적, 용도지역, 용도지구, 지적도 등의 정보가
아래 화면처럼 토지이용계획확인원에서 한눈에 확인 가능합니다.

 

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다음은 용도지역에 따른 건폐율과 용적률입니다.

 

 

참고로 『건축법 시행령』상
제2종 일반주거지역의 건폐율은 60% 이하,
용적률은 100% 이상 250% 이하로 규정되어 있습니다.

 

하지만 각 지자체 조례에 따라 실제 적용 수치는 달라질 수 있으므로,
반드시 조례가 반영된 건폐율·용적률을 확인해야 합니다.

단순히, 일률적으로 100/ 250으로 알고 적용하시면, 안됩니다. 

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기존 건물이 있다면? → 건축물 정보도 함께 확인 가능

 

 

토지 위에 기존 건물이 있다면,
토지이용계획확인원을 통해 해당 건물의 주요 정보도 함께 파악할 수 있습니다.

그러나 정확한 정보는 반드시, 건축물 대장을 통해 살펴 보아야합니다.

 

저희도 단순 참고용으로 보고 있으며, 실제 계약시에는 건축물대장을 통해 확인하고 있습니다.

• 주 용도 (예: 근린생활시설, 단독주택 등)
• 건축면적
• 건폐율 / 용적률 (기준치 대비 현재 상태)
• 사용승인일자
• 층별 현황 (지하/지상 층수, 연면적 등)

이 정보는 신축 타당성 분석뿐 아니라

기존 건물의 활용 또는 철거 판단 기준이 되기도 합니다.

 

가령, 

최대의 건폐율과 용적률을 활용중이라서, 제가 앞서 설명드렸다시피, 리모델링으로 보셔야하고,

규모가 큰 차이가 있다면, 신축으로 적극 살펴보셔야 합니다.

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이번 포스팅에서 제가 여러분들에게 보내드리는 메시지는..

신축투자판단? 토지이용계획확인원에서 99% 끝난다. 입니다.

 

처음 신축에 대해 공부하던 때가 생각이 납니다.

 

만약에, 여러분이 다이아몬드 실물 매입 투자를 한다고 가정해봅시다.

 

도대체,

다이아몬드는 종류는 어떻게 되고, 가격의 차이는 왜 이렇게 나고, 어디 생산지가 좋고,

경도는 또 왜 다르고, 색상은 어떤게 더 비싼지 등등

 

처음에는 무척 헤매이실 겁니다.

그러는 가운데, 포기도 하게 되고, 흐지부지 하게 되겠죠?

 

돌이켜 생각해보니, 

좀 믿을 만한 책이나, 이런 블로그가 있었다면, 좀 더 쉽게 접근하지 않았을까 생각이 듭니다.

 

제 포스팅이 조금이라도 여러분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

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