| 시세대비 저렴하고 수익률 높은 꼬마빌딩 매물을 찾지만 정말 어려우시죠? 하지만 용도 변경, 리모델링, 재건축 등으로 건물의 가치(매도가)를 직접 높일 수 있다면? 정가에 사서, 비싸게 매도 할 수 있는 방법, 지금 알아 보시죠! |
안녕하세요?
신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.
이번에는
꼬마빌딩 투자에 대해 본격적으로 알아보겠습니다.
꼬마빌딩(소규모 통건물)은 대표적인 수익형 부동산으로,
많은 분들이 임대료는 높고, 매입가는 낮아, 수익률이 높은 매물을 기대합니다.
사실, 당연한 이치이겠죠?
하지만 현실에 이런 매물이 존재할까요?
시장의 모든 경제 주체는
싸게 사서 비싸게 팔고자 하는 동일한 목표를 가지고 있습니다.
그렇기 때문에,
투자(매입) 할 만한 매물을 찾기란 로또처럼 매우 어려운 확률로 보여집니다.
그렇다면, 자금을 착실하게 모아서
꼬마빌딩도 아파트 처럼 시세에 사서 가격이 오르길 기대만 해야 하는걸까요?
절대 그렇지 않습니다.
꼬마빌딩은 아파트와 다르게 투자자의 기획력과 실행력에 따라 가치를 끌어올릴 수 있는 부동산입니다.
이게 바로 꼬마 빌딩 투자의 매력이라 할 수 있겠죠?
- 용도 변경
- 리모델링
- 신축 또는 증축
이러한 전략들을 통해 매입 시점 보다 더 큰 자산 가치 만들어,
결과적으로는 수익률과 매도가 모두 향상된 결과를 기대할 수 있습니다.
지금부터,
꼬마빌딩의 가치를 어떻게 극대화할 수 있는지,
그 구체적인 방법과 사례들을 함께 살펴보겠습니다.
꼬마빌딩 투자 유형 6가지 총정리
– 투자 목적과 전략에 따른 유형별 분석 –
꼬마빌딩(소규모 통건물)은 수익형 부동산 중에서도 가치 상승 여력이 높은 자산입니다.
그러나 단순히 임대료가 높고 매입가가 싼 매물을 찾는 것으로는 성공적인 투자를 기대하기 어렵습니다.
(이런 매물은 현업에 있는 저도 한두번 기억날까 정도 입니다.)
이번 포스팅에서는 꼬마빌딩 투자 유형을 6가지로 나누어, 각각의 특징과 전략, 주의할 점을 정리하였고,
정우부동산이 추천하는 투자 유형은 무엇인지, 알려드리겠습니다.
① 물가 상승 연동형 빌딩
우리는 싸게 사거나, 혹은 정가에 사서, 비싸게 매도할 수 있어야합니다. 그렇죠?
이와 정반대인 상황이 누군가 이미 매입하여 리모델링이나, 신축을 한 매물을 구입하는 겁니다.
물론 자금여력이 풍부하여, 그냥 신경쓰고 싶지 않다는 분이 있다면, 상관은 없을겁니다.
(이러한 상황인 분은 제 포스팅을 보지 않으시고 있겠지요?)
- 특징: 이미 최유효이용 중인 건물로, 개별적인 가치를 더 높이기 어려움(신축 + 고임차료 임차인 구성 中)
- 수익 구조: 물가 상승률에 따라 임대료와 시세가 서서히 증가
- 투자 포인트: 레버리지를 최소화한 보유 전략 필요
- 추천 대상: 여유 자금이 있는 안정 추구형 투자자
- 비추천: 대출을 많이 활용하여 안전 마진이 적은 경우, 단기간 내 수익 상승을 원하는 경우
② 지역 개발 기대형 빌딩
수익형 부동산을 아파트 투자와 동일시하면 이러한 사례에 오류로 구매하실 수 있습니다.
아파트의 경우 작거나, 그 시점이 묘현 한 경우에도, 큰 호재로 작용하여 즉각적인 매매가 상승이 이뤄집니다.
GTX 노선 발표나, 세종시 이슈등이 그러하겠지요?
하지만, 수익형은 그 영향이 매우 천천히 다가옵니다. 그래서 주의하셔야하는 부분입니다.
- 특징: 개발 예정지 또는 상권 확장 예상 지역 내 매물
- 수익 구조: 임차인의 매출 상승 → 임대료 상승 → 시세 상승
- 주의사항:
- 상가 임대차보호법상 임대료 인상은 연 5% 이내 제한
- 실제 임차인의 사업성과가 중요(아파트와는 다르게 개발 호재가 즉각적인 임차료 상승에 적용 어려움)
- 포인트: 개발 호재는 ‘보너스’ 정도로 인식하고, 건물 자체의 수익률로 판단
③ 저평가 빌딩 ★ 적극추천
저평가 되었다는 말은 가치 상승의 여력이 있다는 뜻입니다.
우리는 신축건물에 고임차료 업종이 이미 구성된 매물 보다는
오래되고, 관리가 안되어 있으며, 주변 업종 대비 낮은 등급의 업종(그래서 저임차료)으로 이뤄진 매물을
보셔야합니다.
- 특징: 건물 상태는 양호하나, 임차인의 업종 또는 구성이 부적절한 경우
- 예시: 먹자골목에 이발소, 학원 밀집 지역에 세탁소 등
- 전략: 임차인 교체, 업종 변경 등을 통해 임대료 상승 가능
- 기회: 고령의 매도인(건물 관리 下), 자가 사용 중 매물일 경우 협상 여지 ↑
- 주의사항: 역으로 고평가 매물(인근 시세 대비 임차료 高) 주의, 반드시 현장 방문과 임대료 입금 내역 확인 필요
④ 리모델링형 빌딩 ★ 적극 추천
사람도 화장만 하면, 혹은 머리가 잘 만지면, 사람이 달라보이죠?
사람이 달라보이면, 어딜 가서든 대우도 달라질 겁니다. 본인 스스로의 자신감이 높아졌기 때문이죠
건물도 마찬가지입니다. 화장 = 리모델링으로 가치를 한번에 올릴 수 있습니다.
물론 리모델링 투자의 타당성(비용 대비 가치 상승분)을 보실 줄 알아야 하겠습니다.
- 특징: 건물 외관·구조가 낡고, 업종도 주변 상권과 불일치
- 전략: 리모델링을 통해 외형 개선 + 수요 맞춤형 업종 유치
- 예시: 낡은 건물에 세탁소 → 카페·브런치 등으로 업종 전환
- 장점: 즉각적인 임대료 상승과 시세차익 실현 가능
⑤ 용도 변경형 빌딩 ★ 적극 추천
용도변경형은 비유하자면, 성형수술과도 같습니다.
화장에 비하면 더 확실한 효과가 있는 것처럼, 용도변경을 할 수 있고, 그 타당성이 있다면,
리모델링에 비해 더 많은 이익이 날 수 있습니다.
- 특징: 외관은 단독주택, 다가구건물이지만, 상업적으로 활용 가능한 지역
- 전략: 건축법 및 상권 조건에 따라 용도 변경 후 업종 전환
- 예시: 연남동, 망리단길 등에서 주택 → 카페/레스토랑
- 주의사항:
- 주변 상권을 분석하여, 용도 변경 후 고임차료 임차인 구성 가능여부 판단
- 건축법상 변경 가능 여부
- 변경 후 예상 임대료 분석
⑥ 재건축형 빌딩 ☆ 추천
요즘 유툽에 나오는 부동산 부자들을 보면 신축하여 매도하는 것을 업으로 하고 있는걸 알 수 있습니다.
그만큼, 가장 큰 확실한 매도 차익을 누릴 수 있는 것이겠죠?
그러나, 건축하다보면 폭싹늙는다는 말이 있듯이, 업자들의 횡포가 장난이 아닙니다...
저의 경우 증축과 리모델링등을 두루 경험해보았는데, 항상 기분이 나쁘고, 속고 있고,
그래서 지금까지 연락되는 업자는 없을 정도 입니다.
따라서, 신축에 대한 경험이나, 도와줄 수 있는 환경이 아니라면, 매입 후 명도를 마친후
업자들에게 매도 하는 것도 방법중에 하나입니다.
- 특징: 저층 노후 건물을 최유효이용(건폐율, 용적률등) 기준에 맞게 신축
- 전략: 건폐율, 용적률 등을 고려한 설계 + 고수익 임차인 유치
- 수익 모델: 신축 후 분양, 임대, 혹은 통매각을 통한 높은 매도차익 실현
- 조건: 신축비용 + 매입비 대비 수익성 분석 필수
꼬마 빌딩 투자에 대해 여러분들에게 드릴 제 인싸이트는요.
내가 장사하고 싶은 마음이 생기기 않는 건물 중에 대박 물건이 있다. 입니다.
건물도, 임차인도
오래되고 관리가 안되었고, 그래서 건물 자체만 보면 사기 싫은 매물들,
이런 매물을 임차인 변경, 리모델링, 용도변경 그리고 신축을 적용하여
투자 타당성을 분석하다보면,
소위 말하는 대박 물건이 보이 실겁니다.
그러나 아는 만큼 보이고, 준비된자에게 행운이 오는 법이죠?
꼬마빌딩 투자에 대한 역량, 인싸이트를 높이다 보면,
분명 여러분들도 대박이 나실거라 확신합니다.
정우 부동산이 함께 하겠습니다.
감사합니다~!
🏢 강남 전문 30년, 검증된 투자 파트너
빌딩·상가 투자와 임대차 컨설팅의 모든 해답을 제공합니다.
📞 정우 부동산 ｜ 대표 최성선
서울 강남구 대치동 936-33
0507-1386-1243
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