꼬마빌딩 신축투자, 도로가 토지의 가치를 결정한다.

투자 가능한 꼬마빌딩은 주로 대로변 보다는 이면도로에 위치할 확률이 매우 높습니다. 좁은 이면도로의 특성상, 도로 때문에 건축할 수있는 토지의 면적과 모양이 달라질 수 있습니다.  최악의 경우 건축허가가 안날 수도 있습니다. 도로의 어떤 부분이 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다

 

 

오늘은,

 

도로에 대해 알아보려 합니다.

 

맹지라는 단어를 들어보셨을겁니다.

도로에 접하지 아니한 땅을 맹지라고 합니다.

 

맹지는 왜 가치가 없을까요?? 

해당 토지로 진입할 도로가  없으니, 신축이 안되고, 설령 신축이 되었다고 한들,

인접 토지주에게 도로로 사용할 토지에 대해 허락, 그리고 임차료를 지불을 하게 되기에

가치가 없는 혹은 현저히 떨어지는 땅이라고 할 수 있습니다.

 

그러면,

단순히 도로게 접하기만 하면, 신축이 가능할까요?

그리고,

도로에 따라 실제 건축할 수 있는 토지의 모양이 달라진다는데,

어떻게 적용이 될까요??

 

본격적으로 알아보겠습니다.

 

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꼬마빌딩 신축투자 - 도로 조건이 신축 허가와 토지의 가치를 좌우한다.

신축 가능한 토지를 고를 때, 많은 사람들이 용도지역이나 건폐율·용적률만을 보지만,
도로 조건을 놓치면 신축 자체가 불가능한 경우도 생깁니다. 

 

물론 충분히 타당성 검토를 하고 매입하시겠지만, 기본적으로 걸러야할 토지를 아셔야합니다.

하지만 역으로, 혹은 주변 토지와 합필을 통해 신축을 할 수 있는 토지라면,

이 또한 또다른 투자 기회가 될수도 있겠지요? 

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도로 조건이 왜 중요한가?

토지와 접한 도로의 일정 조건이 안된다면??

• 신축 불가 
• 건축선 후퇴로 건축면적 축소
  (규모가 작은 토지일 수록, 내 땅이 도로로 편입이 됩니다. 경우에 따라서는 건축이 불가능한 만큼,
  토지의 많은 부분이 도로로 편입이 될 수도 있으니, 주의해야합니다.)
• 이에 따른 토지의 가치 하락
  (예를 들어 실제 토지의 크기는 30평이지만, 건축선 후퇴에 따른 면적이 25평으로 줄어든다는 내용을
  알면, 매입시 가격 협상의 조건이 될 수 있습니다. 

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신축이 가능한 최소한의 도로 조건은?

 4M 이상의 도로에 2M이상 접해야합니다.

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 도로 폭이 4m 미만이라면?

• 내 토지 일부를 도로로 내줘야 합니다.
  • 건너편에 대지가 있다면: 도로 중심선 기준 2m 후퇴
  • 건너편이 하천·철도라면: 반대편 끝선에서 4m 후퇴

→ 이 때 생기는 건물 짓지 못하는 공간을 건축선이라 부릅니다.

 

출처 : 토지이음

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건축선이 중요한 이유

• 건축선 후퇴는 실제 사용할 수 있는 건축 대지 면적을 축소 시킵니다.
• 동일한 땅이어도 도로 조건 때문에 신축 가능성과 가치가 확 달라질 수 있습니다.

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모퉁이 땅의 경우는?

• 두 도로가 120도 미만 각도 & 도로 폭 4~8m인 경우
  → 모서리에서 중복으로 후퇴해야 하는 건축선 적용
• 한쪽 도로 폭이 8m 이상이면 → 건축선 후퇴 규정 제외

 

출처 : 토지이음

 

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막다른 도로에 접한 토지라면?

막다른 길의 거리	토지와 도로가 접해야하는 길이
10m 미만	2m 이상
10~35m 미만	3m 이상
35m 이상	6m 이상 필요

→ 35m 넘는 골목길이면 6m 폭이 안 되면 신축 불가가 될 수 있음

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사례 ① – 신축 불가 도로

• 포털 지도에서 보니 도로 폭이 2m도 안 됨 ▶ 신축 허가 불가함
• 주변 토지합필하여 개발 or 재개발 대상이됨
  
  ※ 로드뷰가 안보인다면, 차량 진입이 불가능하다는 뜻이므로, 신축이 어려운 토지라 예측할 수 있습니다. 

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사례 ② – 막다른 도로 67m

• 도로 폭 3m
• 거리 67m → 6m 도로 요건 필요
• 건너편이 대지 → 1.5m 후퇴 건축선 적용

→ 건축선 때문에 실제 건축 가능한 면적 축소
→ 협상 시 토지가치 하락 요인으로 매입가 절충 가능

 

 

 

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신축과 도로의 관계에 대한 저의 메시지는요..

투자할 토지와 접해있는 도로는 한몸이다. 입니다.

 

토지의 위치가 아무리 좋아도, 도로가 없다는 무용지물이겠죠?

도로가 좁거나, 각지(모퉁이)에 있다면, 많은 부분이 도로에 편입이 되겠지요?

 

이제는 도로에 대해 조금 이해가 되셨을겁니다.

 

특히,

우리가 투자할 수 있는 꼬마빌딩의 경우에는 왕복 8차선 대로변이 아닌,

일방 통행 혹은, 왕복 2차선 쯤 되는 도로에 접했을 확률이 매우 큽니다.

 

그렇기 때문에

도로에 영향을 많이 받을 수밖에 없습니다.

 

도로와 토지의 관계는

간단한 내용이니, 지도로 보시거나, 임장시에 꼭 적용해보시길 바랍니다.

 

오늘도 감사합니다.

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