꼬마빌딩 신축투자, 주차장이 건물 크기를 결정한다.

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

오늘은
**신축 시 반드시 고려해야 할 ‘주차장’**에 대해 알아보겠습니다.

“주차장은 건물주 마음대로 정하면 되는 거 아냐?”
라고 생각하셨다면, 이 글을 꼭 끝까지 읽어보셔야 합니다.

 

주차장은 건물의 용도와 규모에 따라 법적으로 정해진 기준에 따라
정확한 대수만큼 확보해야 합니다.
마음대로 줄일 수도, 무시할 수도 없습니다.

 

특히 토지 규모가 작은 꼬마빌딩의 경우,
“용적률 300%니까 크게 지을 수 있겠네?”라고 생각하지만,

 

막상 설계를 해보면 주차장이 확보되지 않아 건물도 작아지는 경우가 많습니다.

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그래서 이번 포스팅은

• 신축 시 주차장이 왜 중요한지,
• 어떤 기준으로 주차대수가 결정되는지,
• 그리고 주차장과 건물 규모를 모두 만족시키는 전략은 무엇인지

실제 사례와 함께 하나씩 살펴보겠습니다.

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건물보다 주차장이 우선? – 주차장이 건물 크기를 결정한다

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1️⃣ 주차장이 건물의 규모를 제한한다?

대부분의 건물은 주차장 확보 문제 때문에
법에서 허용하는 최대 용적률을 다 채우지 못합니다.

오히려, 주차장이 확보 가능한 범위에 맞춰
건물의 규모를 조정해야 하는 경우가 흔하죠.

즉,

건물의 크기에 따라 주차장을 정하는 게 아니라,
주차장 확보 가능성에 따라 건물의 규모가 정해지는 현실!

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2️⃣ 소형 건물일수록 더 큰 고민

특히 꼬마빌딩처럼 대지 면적이 작은 건물은
지하 주차장을 넣는 게 현실적으로 어렵습니다.
그러다 보니:

• 1층의 일부 또는 전체를 주차장으로 활용하거나
• 필로티 구조로 비워둬야 하는 경우가 많습니다.

그런데 1층은 임차료가 가장 높은 공간이기 때문에
연면적과 주차장 수, 그리고 수익성 사이에서 많은 고민이 필요합니다.

연면적이 커질수록 → 주차대수 증가
→ 1층 비워야 함 → 수익률은 낮아짐 → 사업성 저하

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3️⃣ 주거용은 생각이 다르다?

주거용 건물(다가구·다세대)이라면 이야기가 다릅니다.
1층 상가에 대한 임차료 효용성이 낮기 때문에
1층은 오히려 적극적으로 주차장으로 활용하는 게 더 낫습니다.

결국, 소형 건물일수록 주차장 구성은 건축 계획에서 매우 핵심 요소가 됩니다.

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📐 건물 용도별 주차대수 기준

주차장 설치 기준은 지자체 조례에 따라 다르며,
서울시 기준으로 살펴보겠습니다.

 

반드시 알아야 할 항목은 3번, 5번

3. 근린생활시설

• 식당, 카페, 중개업소 등 포함
• 134㎡당 1대 주차장 필요
• 1.49대 이하는 1대, 1.5대부터는 2대로 반올림 적용

5. 다가구 및 공동주택

• 30㎡ 이하: 0.5대
• 60㎡ 이하: 0.8대
• 60㎡ 초과:
  • 85㎡ 이하 → 75㎡당 1대
  • 85㎡ 초과 → 65㎡당 1대

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사례로 보는 주차대수 계산

🏘️ 상가주택 사례

1층	근생	41㎡	134㎡당 1대	0.3대	0대
2층	주택	42㎡ + 29㎡	각각 0.8 / 0.5대		1.3대
3층	주택	59㎡	0.8대		0.8대
4층	주택	58㎡	0.8대		0.8대
합계				2.9대	3대

→ 근생은 0대, 다가구는 3대 필요

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🏢 다세대 주택 사례

2층	29㎡ + 29㎡	각 0.5대		1대
3층	50㎡ + 58㎡	각 0.8대		1.6대
4층	65㎡ + 75㎡	합산 1.86대		1.86대
5층	88㎡ + 101㎡	합산 2.9대		2.9대
합계			7.36대	8대 적용

※ 소수점은 무조건 올림 처리

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주차장의 종류와 형태

주차장의 종류

1. 노상주차장 – 도로변 주차 (거주자 우선 포함)
2. 노외주차장 – 별도로 조성된 주차장 부지
3. 부설주차장 – 건물 부지 내 설치되는 주차장

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주차장의 형태

1. 자주식 주차장 – 운전자가 직접 진입
2. 기계식 주차장 – 리프트나 기계장치를 통한 주차

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소규모 주차장(8대 이하)의 예외 혜택

 

 

소형 건물의 경우,
주차대수가 8대 이하일 경우 다음과 같은 혜택이 있습니다.

1. 이중주차(연접식) 허용
   • 예: 4+4, 5+3 형식 가능 (단, 5대까지 연접 가능)
2. 도로를 차도로 간주하고 구획 배치 가능

8대를 넘으면 이중주차 불가,
통로 6m 확보 필요, 신축 부담 급증

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주차장 구성 시 유의사항

직각주차	통로 폭 6m 이상 필요
평행주차	통로 폭 4m 이상 필요
주차면 크기	직각: 2.5×5m / 평행: 2.0×6m
보행자 통로	0.5m 이상 이격
출입구 폭	3m 이상
차로 폭	최소 2.5m (기본 3.5m)

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도로 폭과 주차 가능 여부

• 12m 미만 + 보차 구분 X → 8대 이하 주차 가능
• 12m 미만 + 보차 구분 O → 도로 점용 불가 → 대지 내 차로 구성 필요
• 12m 이상 + 보차 구분 O → 5대 이하 직각 주차 가능 (도로 점용허가 필요)

⚠️ 단순히 도로가 붙어 있다고 무조건 유리한 입지는 아닙니다.
도로 조건이 오히려 사업성을 떨어뜨리는 요소가 될 수 있습니다.

 

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✍️ 정리하며

• 주차장 확보가 건물 규모와 수익률을 결정합니다.
• 소형 건물일수록 주차장 확보의 어려움이 크기 때문에
  더 세심한 기획이 필요합니다.
• 토지를 볼 때는 단순한 입지나 면적보다
  주차장 구성 가능성을 먼저 따져보세요.

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