꼬마빌딩 신축투자, 내 땅인 듯 아닌 듯 대지안의 공지

100㎡ 땅이면 100㎡ 다 지을 수 있을까? 결론은 불가입니다. 내땅임에도 내땅이 아닌 것이죠?  그 이유인 건폐율, 일조권, 공지 규정에 대해 알아보겠습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

오늘은
'대지 안의 공지', 즉 내 땅 임에도 지을 수 없는 공간들에 대해 알아보겠습니다.

 

건축에 대해 처음 접하시는 분들은,

"내 땅인데, 원하는 대로 건물을 꽉 채워 지을 수 있지 않을까?"
라고 생각들 하실 겁니다.

 

그러나,

내 땅이라도 법적으로 건물을 지을 수 없는 공간이 있습니다.

 

그렇다면,
도대체 어떤 규제로 인해 내 땅을 내 맘대로 제대로 못 쓰는 걸까요?
도대체 건물은 어디까지 지을 수 있을까요?

 

지금부터 ‘대지 안의 공지’ 규정과 함께
신축 시 반드시 고려해야 할 이격 거리에 대해 함께 알아보겠습니다.

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내 땅 안에 건물을 꽉 채워서 신축할 수 있을까?

 

처음 건축을 접하시는 분들은,

"내 땅이니까 원하는 대로 건물을 지을 수 있다"고 생각하시겠죠?
현실은 그렇지 않습니다.

 

앞서 배운 건폐율은 보통 50~70% 수준이기 때문에
토지를 빈틈 없이 꽉 채워 짓는 것은 불가능합니다.

 

즉, 절반정도만 사용 할 수 있는 면적이 되는 것이죠.

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경계선에 딱 붙여 지을 수 있을까?

이 역시 불가능합니다.
건축법상 통풍, 화재 안전, 미관 확보 등의 이유로
‘대지 안의 공지’라는 규정이 있어,
건물을 대지 경계선에 붙여 지을 수 없습니다.

 

반드시 일정 거리이상 '이격'해야합니다. 

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건물을 다 못 짓는 3가지 규제

1. 건폐율 제한
   • 예: 2종 일반주거지역 기준
   • 건축면적은 토지의 60% 이내 사용 가능
     → 즉, 100㎡ 중 60㎡만 건축 면적으로 사용 가능
2. 일조권 사선제한
   • 북쪽 경계선 기준
   • 9m 초과 시(보통 4층 이상), 정북 방향 기준 1.5m 이상 이격 필요
3. 대지 안의 공지 규정
   • 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 법정 이격 거리를 둬야 함

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대지 안의 공지란?

건축선

• 건물이 도로에 면한 부분에 지을 수 있는 한계선
• 서울시 조례 기준:
  • 다세대 주택: 도로 경계선으로부터 1m 이격
  • 연립주택: 2m 이격

인접 대지 경계선

• 옆 토지와 닿아 있는 부분
• 서울시 조례 기준:
  • 다세대 주택: 1m 이격
  • 연립주택: 1.5m 이격

조례에 없는 건축물 (다가구, 근린생활시설 등)

서울특별시 건축조례에 명시되어 있지 않은 경우,
민법 제242조가 적용됩니다.
(건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면, 경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두어야 한다)
   → 도로에 면한 건축선은 이격이 필요 없을 수 있지만, 인접 대지 경계선은 0.5m 이상 이격해야 합니다.

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[사례] 내 땅이지만 전부 못 쓰는 경우

출처 : 정부 부동산 직접 작성

 

가정 : 1층은 근린생활시설,

           상층부는 다가구주택을 신축 예정인 필지

 

 

방향	조건	이격거리
북쪽	하천 옆 도로(4m) 조성 필요	1m 도로로 내줘야 함
동쪽	6m 도로 접도	도로에 바로 붙여 건축 가능
남쪽	3m 도로 + 인접 필지	도로 중심선 기준 0.5m 이격
서쪽	인접 대지 경계	근린시설 기준 0.5m 이격
코너(가각전제)	도로 모서리	각각 2m씩 이격 필요

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대지안의 공지에 대한 저의 메시지는요..

대자인의 공지는 어떻게 이용하느냐에 따라, 득이 될 수 있다. 입니다.

 

물론 신축이 들어가면,

건축사의 도움으로 도면작업을 하겠지만,

 

제가 격어본 결과,

가격과 면적에 따라 다르겠지만, 아파트 가격 정도의 꼬마 빌딩 수준이면,

 

건축사들이 그리 반겨하는 프로젝트는 아닐 수있다는 겁니다.

 

그래서 아이디어와 방향성은 건축주가 직접 움직여야합니다.

 

위와 같이 내땅에 공지를 그리고, 어떻게 건물을 배치할지 고민을 해야하는 것이죠.

 

제 경험상,

 

어차피 공지를 두어야 한다면, 가장 효율적인 방법이 무엇일까 고민하면,

오히려 득이 될 수도 있다는 겁니다.

 

특히 주자장의 경우, 이격되는 공지를 활용하면 공간의 효율성이 좋아지고,

각지 형태의 토지라면, 최대한 각지 부분에 건물을 배치하는게 좋을지,

혹은 각지 부분을 주차장으로 활용하는게 좋을지 등 아이디어는 무긍무진합니다.

 

이러한 내용은

앞으로 사례를 통해 알아가보도록 하겠습니다.

 

오늘도 고생 많으셨습니다.

다음 포스팅에서 뵙겠습니다. 

감사합니다. 

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