꼬마빌딩 신축투자, 내 땅인 듯 아닌 듯 대지안의 공지

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

 

오늘은
'대지 안의 공지', 즉 내 땅 안에서도 지을 수 없는 공간들에 대해 알아보겠습니다.

 

"내 땅인데, 원하는 대로 건물을 꽉 채워 지을 수 있지 않을까?"
라고 생각하셨다면, 건축 규제를 잘 모르고 계신 걸 수 있습니다.

 

사실, 내 땅이라도 법적으로 건물을 지을 수 없는 공간이 있습니다.

 

그렇다면,
도대체 어떤 규제로 인해 내 땅을 제대로 못 쓰는 걸까요?
그리고 그 제약 속에서 건물은 어디까지 지을 수 있을까요?

 

지금부터 ‘대지 안의 공지’ 규정과 함께
신축 시 반드시 고려해야 할 이격 거리에 대해 하나씩 알아보겠습니다.

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내 땅 안에 건물을 꽉 채워서 신축할 수 있을까?

 

많은 분들이 "내 땅이니까 원하는 대로 건물을 지을 수 있다"고 생각하시지만,
현실은 그렇지 않습니다.

앞서 배운 건폐율은 보통 50~70% 수준이기 때문에
토지를 빈틈 없이 꽉 채워 짓는 것은 불가능합니다.

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경계선에 딱 붙여 지을 수 있을까?

이 역시 불가능합니다.
건축법상 통풍, 화재 안전, 미관 확보 등의 이유로
‘대지 안의 공지’라는 규정이 있어,
건물을 대지 경계선에 바짝 붙여 지을 수 없습니다.

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예를 들어 볼까요?

가로·세로 10m × 10m = **100㎡**짜리 정사각형 필지가 있다고 가정해 봅시다.
이 필지에 꽉 찬 건물을 지을 수 있을까요?

답은 **“불가”**입니다. 이유는 아래와 같습니다.

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건물을 다 못 짓는 3가지 규제

1. 건폐율 제한
   • 예: 2종 일반주거지역 기준
   • 건축면적은 토지의 60% 이내 사용 가능
     → 즉, 100㎡ 중 60㎡만 1층 건축 가능
2. 일조권 사선제한
   • 북쪽 경계선 기준
   • 9m 초과 시(보통 4층 이상), 정북 방향 기준 1.5m 이상 이격 필요
3. 대지 안의 공지 규정
   • 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 법정 이격 거리를 둬야 함

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대지 안의 공지란?

📌 건축선

• 건물이 도로에 면한 부분에 지을 수 있는 한계선
• 서울시 조례 기준:
  • 다세대 주택: 도로 경계선으로부터 1m 이격
  • 연립주택: 2m 이격

📌 인접 대지 경계선

• 옆 토지와 닿아 있는 부분
• 서울시 조례 기준:
  • 다세대 주택: 1m 이격
  • 연립주택: 1.5m 이격

📌 조례에 없는 건축물 (다가구, 근린생활시설 등)

• 서울특별시 건축조례에 명시되어 있지 않은 경우,
  민법 제242조가 적용됩니다.

“건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면,
경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두어야 한다.”

→ 도로에 면한 건축선은 이격이 필요 없을 수 있지만,
인접 대지 경계선은 0.5m 이상 이격해야 합니다.

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[사례] 내 땅이지만 전부 못 쓰는 이유

 

가정 : 1층은 근린생활시설,

           상층부는 다가구주택을 신축 예정인 필지

 

방향조건이격 거리

북쪽	하천 옆 도로(4m) 조성 필요	1m 도로로 내줘야 함
동쪽	6m 도로 접도	도로에 바로 붙여 건축 가능
남쪽	3m 도로 + 인접 필지	도로 중심선 기준 0.5m 이격
서쪽	인접 대지 경계	근린시설 기준 0.5m 이격
코너(가각전제)	도로 모서리	각각 2m씩 이격 필요

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정리하며

아무리 내 땅이라도
건폐율, 일조권 제한, 대지 안의 공지 등 법적 규제에 따라
사용할 수 있는 면적은 제한적입니다.

 

꼬마빌딩 신축투자 시에는
이런 기본적인 건축 규제를 반드시 고려해야
수익성 분석이나 매입 판단에서 실수를 줄일 수 있습니다.

 

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