안녕하세요?
신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.
오늘은 일조권 사선제한에 대해 알아보겠습니다.
“저 땅에는 건물을 몇 층까지 지을 수 있을까?”
3종 일반주거지역이고, 건폐율이 50%, 용적률이 300%라면
“아, 6개 층으로 건물을 지을 수 있겠구나?”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 이렇게 단순하게 판단하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
바로 일조권 사선제한 때문입니다.
우리나라는 북반구에 위치해 있어,
태양이 남쪽에서 북쪽으로 빛을 비춥니다.
이에 따라 북쪽에 있는 건물도 햇빛을 받을 수 있도록 보호하기 위해
일조권 사선제한이라는 규제가 만들어졌습니다.
그렇다면 일조권 사선제한이 무엇인지,
어떻게 적용되는지,
그리고 어떤 토지를 피하고, 어떤 토지를 투자해야 하는지
함께 알아보겠습니다.
꼬마빌딩 신축투자 : 일조권 사선제한 – 3층 이상 못 지을 수도 있다?
신축투자에서 자주 간과되는 중요한 요소 중 하나가 바로 **‘일조권 사선제한’**입니다.
특히 **주거지역(전용·일반주거지역)**에 위치한 토지라면,
법정 용적률을 다 채우지 못하는 상황이 생각보다 많이 발생합니다.
일조권 사선제한이란?
건축법에서는 전용주거지역 및 일반주거지역에 건물을 지을 경우,
정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄우도록 규정하고 있습니다.
| 9m 이하 (약 3층) | 1.5m 이상 |
| 9m 초과 (4층부터) | 해당 부분 높이의 1/2 이상 |
즉, 4층부터는 건물의 윗부분을 사선으로 깎은 형태로 설계해야 하며,
결국 실제 건축 면적이 줄어들게 됩니다.
단순 계산만으로는 신축 불가
예를 들어,
- 3종 일반주거지역
- 건폐율 50% / 용적률 250%
- 대지면적 50평 (건물면적 25평)
이론상으론 최대 연면적 125평, 약 5~6층까지 신축 가능해 보입니다.
그러나 정북 방향에 대지가 인접해 있다면,
4층부터 일조권 제한에 걸려 실질 연면적은 훨씬 줄어듭니다.
일조권 사선제한 적용 사례
▶ B 토지 (북쪽에 대지가 인접한 경우)
- 4층은 6m, 5층은 7.5m 이격 후 시공해야 함
- 결과적으로 4~5층은 옥탑방 수준, 사업성 크게 하락
▶ A 토지 (북쪽에 도로가 접한 경우)
- 경계선 기준이 도로 건너편으로 적용
- 7층까지 신축 가능한 조건
- 사업성, 건축 자유도 모두 우위
일조권 제한 기준, 어떤 상황에서 유리할까?
| 북쪽에 도로 접한 토지 | ✅ 유리 | 기준선이 더 멀어짐 |
| 북쪽에 대지 인접 | ❌ 불리 | 사선 제한 적용 |
| 북측 대지가 높은 경우 | ✅ 유리 | 평균 높이 계산 유리 |
| 북측 대지가 낮은 경우 | ❌ 불리 | 이격 거리 더 많아짐 |
일조권 사선제한, 이런 땅은 피하자
- 폭이 좁은 토지: 사선제한 때문에 4층 이상 신축 불가
- 북쪽 대지 인접 + 토지면적 협소: 법정 용적률 달성 불가
- 정북 방향이 오르막길이면 유리, 내리막이면 불리
옥탑방과 다락방, 일조권 적용 여부는?
| 옥탑방 | ❌ 미적용 | 건축면적 1/8 이내일 경우 |
| 다락방 | ✅ 적용 | 건축물의 일부로 포함됨 |
3종 주거지역이 무조건 좋은 건 아니다
- 3종 일반주거지역의 용적률이 높아도,
일조권 제한으로 인해 실제로는 2종보다 신축 불리한 경우도 많습니다. - 용적률 250%가 적용되어도,
사선제한 때문에 4층 이상 면적을 다 확보 못하면 사업성이 떨어집니다.
신축투자 시 체크리스트
- 북측 도로 여부 확인 (로드뷰, 지적도)
- 일조권 사선제한 적용 거리 계산
- 경사·지형 등으로 유불리 판단
- 폭 좁은 땅 vs 넓은 땅 면적 차이 → 신축 가능성 판단
- 옥탑방, 다락방 등 포함 여부
요약하자면...
북쪽에 대지가 있다면 용적률을 다 못 쓰는 경우가 대부분입니다.
신축을 고려하고 매입하려는 토지라면,
건폐율과 용적률만 보지 말고, ‘일조권 제한’도 꼭 분석하세요.
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