| 같은 용도지역이라면, 동일한 건폐율, 용적률이니깐, 동일한 규모의 건물 신축이 가능할까요? NO. 일조권 사선제한에 따라, 높이가 달라지기 때문에 규모도 천차 만별입니다. 반드시 알아야하는 일조권 사선제한, 함께 알아보시겠습니다. |
안녕하세요?
신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.
오늘은 일조권 사선제한에 대해 알아보겠습니다.
“저 땅에는 건물을 몇 층까지 지을 수 있을까?”
3종 일반주거지역이고, 건폐율이 50%, 용적률이 300%라면
“아, 6개 층으로 건물을 지을 수 있겠구나?”라고 생각할 수 있습니다.
대부분의 토지는 최대의 용적률 적용이 어렵기 때문에, 위와 같이
단순하게 생각하시면 안됩니다.
왜 최대 용적률 적용이 어려울까요?
바로 건물의 높이를 제한하는 일조권 사선제한 때문입니다.
우리나라는 북반구에 위치해 있죠?
그래서 태양이 남쪽에서 북쪽으로 빛을 비춥니다.
이에 따라 북쪽에 있는 건물도 햇빛을 받을 수 있도록 보호하기 위해
일조권 사선제한이라는 규제가 만들어졌습니다.
즉 북쪽에 있는 건물의 햇빛을 못받을 까봐, 남쪽에 붙어 있는 건물의
높이를 규제한다는 내용입니다.
그렇다면 일조권 사선제한이 무엇인지,
어떻게 적용되는지,
그에 따라,
매입하지 말아야할 토지와, 반드시 투자해야하는 토지에 대해
함께 알아보시겠습니다.
일조권 사선제한이 중요한 이유, 건물의 높이를 제한한다.
신축투자에서 자주 간과되는 중요한 요소 중 하나가 바로 '일조권 사선제한'입니다.
용도지역중, 주거지역에만 적용되는 규제인데,
일반적인 투자자라면, 거의 대부분 주거지역에만 투자할 확률이 높습니다.
상업지역의 경우, 일반 개인이 접근하기에는 규모나 자금이 크기 때문에
투자로서 접근하기가 어려운 것이 사실입니다.
그래서 우리가 꼭 알아야할 내용입니다.
건물의 높이를 제한 받으면 어떤 불이익이 생길까요?
높이가 낮으면, 용적률을 다 사용하지 못하고 결국엔 건물의 규모가 축소됩니다.
그러면 신축 투자 타당성이 대부분 안나오겠지요?
일조권 사선제한이란?
건축법에서는 전용주거지역 및 일반주거지역에 건물을 지을 경우,
정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄우도록 규정하고 있습니다.
| 건물의 높이 | 이격해야하는 거리 |
| 9m 이하 (약 3층) | 1.5m 이상 |
| 9m 초과 (4층부터) | 해당 부분 높이의 1/2 이상 |
일조권 사선제한은
정북방향에 건물(대지)가 있는데, 건물을 신축하게 될 경우 적용 받게 됩니다.
신축 대지의 모양에 따라서는 용도지역상 5층까지 건물을 지을 수 있어도
3층까지만 허가가 날 수 있습니다..
반드시 용적률&건페율 그리고 일조권 사선제한까지 적용해야 합니다.
예를 들어,
- 3종 일반주거지역
- 건폐율 50% / 용적률 250%
- 대지면적 50평 (건물면적 25평)
이론상으론 최대 연면적 125평, 약 5~6층까지 신축 가능해 보이죠?
그러나 정북 방향에 대지가 인접해 있다면,
4층부터 일조권 제한에 걸려 실질 연면적은 훨씬 줄어듭니다.
즉, 건물의 수익이 줄어들게 됩니다.
일조권 사선제한 적용 사례
B 토지 (북쪽에 대지가 인접한 경우)
- 4층은 6m, 5층은 7.5m 이격하여 신축 가능함.
- 결과적으로 4~5층은 옥탑방 수준 or 신축 불가로 사업성 크게 하락
A 토지 (북쪽에 도로가 접한 경우)
- 경계선 기준이 도로 건너편으로 적용
- 7층까지 신축 가능한 조건될 수 있음.
※ A와 B 토지 동일 용도지역, 대체성이 있는 입지, 비슷한 여건의 도로 현황입니다.
개별 공시지가도 거의 비슷할 것으로 보입니다.
그러나, 건물을 신축한다면, 토지의 가치는 비슷하지 않겠죠?
이것이 일조건 사선제한을 꼭 알아야하는 이유 입니다.
일조권 제한 기준, 어떤 상황에서 유리할까?
| 북쪽에 도로 접한 토지 | 유리 | 기준선이 더 멀어짐 |
| 북쪽에 대지 인접 | 불리 | 사선 제한 적용 |
| 북측 대지가 높은 경우 | 유리 | 평균 높이 계산 유리 |
| 북측 대지가 낮은 경우 | 불리 | 이격 거리 더 많아짐 |
일조권 사선제한, 이런 땅은 피하자
- 북쪽 대지 인접 + 폭이 좁은 토지: 사선제한 때문에 4층 이상 신축 불가가능성 높음.
- 북쪽 대지 인접 + 토지면적 협소: 법정 용적률 달성 불가로 사업성 저하 우려.
- 정북 방향이 오르막길이면 유리, 내리막이면 불리
3종 주거지역이 2종 주거지역 보다 무조건 좋은 건 아니다
- 3종 일반주거지역의 용적률이 높아도,
일조권 제한으로 인해 실제로는 2종보다 신축 불리한 경우도 많습니다.
(3종이라는 이유로, 토지가는 비싸고, 건물 규모는 2종 보다 작아지는 상황이 될 수 있습니다.) - 용적률 250%가 적용되어도,
사선제한 때문에 4층 이상 면적을 다 확보 못하면 투자 타당성이 떨어질 수 밖에 없습니다.
(물론 이러한 사실을 미리 알고, 저가 매입하면 사업성이 좋아 질 수도 있겠죠?)
일조권 사선제한에 대해 제가 드리는 메시지는..
건물의 규모는 건폐율, 용적률, 그리고 일조권 사선제한까지 봐야 한다. 입니다.
신축을 고려한 부동산 투자라면
북쪽에 대지가 있는지 먼저 확인하시고,
건물의 높이를 계산하시어, 정확한 건물 규모를 먼저 확인하세요~
끝까지 함께 해주셔서 감사합니다.
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