꼬마빌딩 신축투자, 주차장이 건물 크기를 결정한다.

건물을 신축하고 주차장을 만드는걸까요? 아니면 주차장을 먼저 만들고 신축을 해야할까요? 일정면적 이상 부터는 주차장이 필수 입니다. 이것이 주차장 법이죠. 주차장관련 법이 어떻게 건물의 크기를 결정하는지 알아보겠습니다.

 

 

안녕하세요?

 

신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.

 

오늘은
신축 시 반드시 고려해야 할 ‘주차장’에 대해 알아보겠습니다.

 

“주차장은 있어도 되고, 없어도 되는

건물주 마음대로 정하면 되는 거 아냐?”
라고 생각하셨다면, 오늘 포스팅 주제에 대해 꼭 숙지하셔야합니다.

 

주차장은

건물의 용도와 규모에 따라 법적으로 정해진 기준으로
정확한 대수만큼 확보해야 합니다.

창문의 크기나, 위치 처럼 임의대로 결정할 사항이 아닙니다.

 

특히

우리가 주로 투자하게 될

토지 규모가 작은 꼬마빌딩의 경우,
“용적률 300%니까 크게 지을 수 있겠네?”라고 생각하지만,

 

막상 설계를 해보면 주차장이 확보되지 않아 최대의 크기로 신축을 못하고

의도치 않게 건물이 작아지는 경우가 많습니다.

 

그래서 이번 포스팅은

• 신축 시 주차장이 왜 중요한지,
• 어떤 기준으로 주차대수가 결정되는지,
• 그리고 주차장과 건물 규모를 모두 만족시키는 전략은 무엇인지

실제 사례와 함께 하나씩 살펴보겠습니다.

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주차장이 건물의 규모를 제한한다?

대부분의 건물은 주차장 확보 문제 때문에
법에서 허용하는 최대 용적률을 다 채우지 못합니다.

오히려, 주차장이 확보 가능한 범위에 맞춰
건물의 규모를 조정해야 하는 경우가 흔하죠.

 

즉,

건물의 크기에 따라 주차장을 정하는 게 아니라,
주차장 대수 확보에 따라 건물의 규모가 정해지는게 현실입니다~

 

구축 건물들을 보면 입지는 참 좋은데 왜, 신축을 안하고 있을까?라고

의문이 드는 건물들은, 대지안의 공지 이슈도 있겠지만,

 

대부분은 신축 시 주차장이 확보가 될 수 없는 토지의 규모나 형태일 확률이 높습니다.

 

설령, 확보를 할 수 있다고 하여도, 1층을 필로티 구조를 적용해야만 가능할 것이고,

 

상권이 발달된 곳에서 1층을 상가로 운영하지 않고, 필로티 구조의 주차장으로

운영할 건물 주는 없을 겁니다.

 

그만큼 신축에서의 주차장의 변수는 절대적이다라고 할 수도 있습니다. 

 

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대지가 작은 소형 건물일수록 더 큰 고민

특히 꼬마빌딩처럼 대지 면적이 작은 건물은
지하 주차장을 넣는 게 현실적으로 어렵습니다.
그러다 보니:

• 1층의 일부 또는 전체를 주차장으로 활용하거나
• 필로티 구조로 비워둬야 하는 경우가 많습니다.

그런데 1층은 임차료가 가장 높은 공간이기 때문에

1층 임차료를 가지고 가면서, 연면적을 줄일 것인가?

1층을 주차장 공간으로 할애하면서, 연면적으로 최대로 쓸 것인가?

신축 결정을 해야합니다.

 

그러나, 

만약 상권이 발달되어, 1층에 카페, 식당등으로 활용가능한 입지라면,

전체 면적으로 줄이더라도, 1층을 최대로 활용해야할 것이고,

 

상가주택이나, 다가구 건물을 고민중이라면,

1층 일부 혹은 전체를 주차장으로 구성하여 건물의 전체 규모를

최대로 활용하는것이 좀 더 효율적일 수 있습니다. 

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그러면, 건물 용도별 주차대수 기준은 어떻게 되는가?

주차장 설치 기준은 지자체 조례에 따라 다르며,
서울시 기준으로 살펴보겠습니다.

복잡하게 보이겠지만, 우리는 전부다 알 필요는 없습니다.

우리는 꼬마 빌딩 투자자니깐요.

 

 

반드시 알아야 할 항목은 3번, 5번입니다.

3. 근린생활시설

• 식당, 카페, 중개업소 등 포함
• 134㎡당 1대 주차장 필요
• 1.49대 이하는 1대, 1.5대부터는 2대로 반올림 적용

5. 다가구 및 공동주택

• 30㎡ 이하: 0.5대
• 60㎡ 이하: 0.8대
• 60㎡ 초과:
  • 85㎡ 이하 → 75㎡당 1대
  • 85㎡ 초과 → 65㎡당 1대

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사례로 보는 주차대수 산출

 상가주택 사례

1층	근생	41㎡	134㎡당 1대	0.3대	0대
2층	주택	42㎡ + 29㎡	각각 0.8 / 0.5대		1.3대
3층	주택	59㎡	0.8대		0.8대
4층	주택	58㎡	0.8대		0.8대
합계					2.9대 ->3대

→ 근생은 0대, 다가구는 3대 필요

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🏢 다세대 주택 사례

2층	29㎡ + 29㎡	각 0.5대		1대
3층	50㎡ + 58㎡	각 0.8대		1.6대
4층	65㎡ + 75㎡	합산 1.86대		1.86대
5층	88㎡ + 101㎡	합산 2.9대		2.9대
합계			7.36대	8대 적용

※ 소수점은 무조건 올림 처리

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꼬마빌딩 신축 시 주차장 혜택

 - 소규모 주차장(8대 이하)의 예외 규정

출처 : 정부 부동산 직접 제작

 

 

소형 건물의 경우,
주차대수가 8대 이하일 경우 다음과 같은 혜택이 있습니다.

1. 이중주차(연접식) 허용
   • 예: 4+4, 5+3 형식 가능 (단, 5대까지 연접 가능)
2. 도로를 차도로 간주하고 구획 배치 가능

※ 8대를 넘으면 이중주차 불가, 통로 6m 확보 필요, 신축 부담 급증

 

만약에 이러한 규정이 없다고 하면 대부분의 꼬마빌딩들은, 주차장의 문제로 그 규모가 현격히

줄어들었을 겁니다. 

 

반대로, 

이러한 예외 규정을 제대로 활용하는 것이 수익률을 높이는 성공투자의 방법 이겠죠?

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주차장 구성 시 유의사항

직각주차	통로 폭 6m 이상 필요
평행주차	통로 폭 4m 이상 필요
주차면 크기	직각: 2.5×5m / 평행: 2.0×6m
보행자 통로	0.5m 이상 이격
출입구 폭	3m 이상
차로 폭	최소 2.5m (기본 3.5m)

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도로 폭과 주차 가능 여부

• 12m 미만 + 보차 구분 X → 8대 이하 주차 가능
• 12m 미만 + 보차 구분 O → 도로 점용 불가 → 대지 내 차로 구성 필요
• 12m 이상 + 보차 구분 O → 5대 이하 직각 주차 가능 (도로 점용허가 필요)

투자를 고려하는 토지가 12M이상의 도로에 접한다면, 넓은 도로에 유치하여 입지적으로는

호재일 수도 있으나, 신축을 고려한다면, 넓은 주차장을 필요로 하기 때문에, 투자 가치는

떨어질 수도 있습니다.

 

최대의 효율성을 위해서는 12m 미만 도로 + 보차 구분이 없는 도로에 접하는 것이 우선입니다.

그러나, 토지의 규모가 작아서 주차장 4~5대 정도만 필요로 하다면, 12m 이상이 되어도 괜찮을 겁니다.

 

다만, 

최악의 도로는 12m미만 + 보차 구분이 되어있는 도로 입니다. 

출처 : 정우부동산 직접 제작

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주자장법에서의 여러분들에게 제가 드리는 팁은요~

초보는 용적률만 보고, 전문가는 용적률, 일조권, 공지 그리고 주차장법까지 본다 입니다. 

 

우리가 투자를 할때,

가장 중요한게 무엇일까요?

 

아무리 급매로 저렴하게 나오고,

거시경제 사이클상 매입을 해야하는 상황이라도,

 

내가 모른다면 

매입할 수 있을까요?

 

반대로 비싼 매물이나, 투자 환경이 안좋아도, 

많은 부분을 알고 있다면,

 

자신감 있게 투자가 가능하겠죠??

 

바람은 어디서 불든,

돛의 방향을 어떻게 하느냐가 관건이다 라는 말이 있습니다.

 

여러분의 실력이,

주변환경을 압도하며, 큰 성과로 이어지길 바랍니다. 

 

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