안녕하세요?
신뢰의 30년, 강남전문 [정우부동산] 입니다.
2022년 부동산 경기가 정점을 찍은 후, 투자 심리는 물론 실제 거래량과 매매가까지 동반 하락하며
부동산 시장 전반에 침체가 이어지고 있습니다.
이러한 흐름 속에서 부동산 투자에 대한 자신감을 잃거나 관망하는 분들이 많아졌습니다.
모든 투자는 사실 투자 타이밍이 전부일 수도 있습니다.
그러나 '투자 타이밍'이라는 것이 과연 분석과 예측으로 맞출 수 있는 영역일까요?
부동산은 주식과 달리 투자 타이밍에 덜 민감한 자산입니다.
분명 좋은 타이밍을 잡기 위해 노력하는 것은 중요하지만, 지나치게 타이밍에 집착하는 것은
오히려 기회를 놓치게 만들 수 있습니다.
각종 지표들을 통해으로, 2025년 지금 부동산 투자가 유효한 시점인지 함께 분석해보겠습니다.
가격(가치)를 정하는 기본 공식 : 수요 공급 곡선
- 부동산(실물) 가격(가치)이 지속해서 오를 수밖에 없는 이유
수요와 공급에 따라 가격이 결정된다는 것을 표현한 그래프입니다.
수요와 공급이 균형을 이루고 있는 상태에서
공급① 에서 공급② 로 공급량이 늘어나면 가격은 가격ⓐ 에서 가격ⓑ 로 떨어지게 됩니다..
즉, 공급이 많아지면 가격이 내려가고, 반대로 공급이 줄어들면 가격이 오르겠지요?
그렇다면,
지금, 이 순간도 끊임없이 공급이 늘어나고 있는 건 무엇일까요?
바로 화폐(통화량)입니다.
화폐 공급과 자산(부동산) 가격의 상관관계
- 화폐의 공급이 많아지면, 가치가 떨어지고 동일한 실물자산(부동산)의 가치를 나타낼때, 더 많은 가격으로 표시 될수 밖에 없다. 즉, 화폐의 총량이 늘어 날수록, 실물자산의 가격은 오르게 된다.
M2 통화량이란?
M2는 현금, 요구불예금, 정기예금 및 금융상품까지 포함한 광의의 유동성 지표입니다.
- 한국의 M2는 1990년대 초반 약 200조 원 수준에서
- 현재(2025년 기준) 약 4,200조 원까지 증가했습니다.
이는 단순한 숫자의 변화가 아니라, 통화량 증가 → 화폐가치 하락 → 실물자산 가격 상승 이라는 흐름을 보여줍니다.
화폐의 양은 늘어나고 있으니, 지속적으로 그 가치(가격)는 떨어질 수밖에 없고, 화폐로 가치(가격)가 표시(평가)되는 실물자산은 마치 가격이 오른 것처럼 보일 수밖에 없습니다.
대표적인 실물 자산은 부동산이며, 다른 실물 자산과 다르게 부증성(증가가 되지 않음)의 특성이 있으니 더욱 가격이 오를 수밖에 없습니다.
kb 주택가격지수
※ KB 주택가격지수 : 전국의 주택 매매 및 전세가격을 조사하여 일정시점(2019년 1월 =
100)을 기준으로 전월 대비 가격변동률을 적용하여 지수를 산출한다.
(출처 : kb국민은행)
부동산 투자의 대표 격인 서울시 아파트 가격 지수입니다.
1997년도 외환위기 / 2008년도 서브프라임 모기지 금융위기를 제외하고 지속적으로 우상향하고 있음을 알 수 있습니다..
아파트(부동산) 가격(가치)이 올랐다는 표현과 화폐가치가 떨어졌다는 표현 중 무엇이 맞을까요?
둘 다 맞는 표현이 아닐까 싶습니다.
물론 M2 화폐량과 아파트 가격지수의 직접적인 상관관계가 있다고 보기에는 다소 무리일 수 있고, 화폐량으로 부동산 경기를 예측하여 투자하기에도 당연히 맞지 않을 수 있습니다.
다만, 부동산 가격이 내려가지 않을까? 라는 답으로 화폐의 가치 측면을 본다면, 실물인 부동산은 우상향할 수밖에 없는 요소가 크다는 의미가 될 수 있습니다.
서울시 지가지수
※ 지가지수 : 표본지의 적정가격을 기초로 하여, 산정된 기준시점 대비 비교시점의 평균적인
가격변화를 수치로 표현한 값을 말하며, 현재의 기준시점은 2022년 10월 임
(지수=100)이다. (출처 : 한국부동산원)
22년도 금리 상승으로 인한 경기 침체로 다소 주춤한 기간은 있으나, 역시 지속적으로 우상향하고 있습니다.
소비자 물가지수
※ 소비자 물가지수 : 기준시점을 100으로 할 때 비교시점 물가의 높고 낮은 정도를 나타냄.
현재 지수기준연도는 2020년도임. (출처 : 통계청)
소비자 물가지수 역시 지속적으로 우상향하고 있습니다.
이처럼 물가는 계속 오를 것이고(화폐의 가치는 떨어지는 것이고) 실물 자산인 부동산의 가치는 계속 오른다고 예상하는 것은 무리가 없다고 볼수 있습니다.
각종 통계 자료를 보면 명확하게 알 수 있는 부분이기도 하지요.
코스피 지수
※ 코스피 지수 : 증권거래소에 상장된 기업의 주식가격에 주식수를 가중평균하여 시가총액식으로 산출한 지수
산식 : 기준일 주가 총액 / 1980년1월4일주차 총액 x 100
(출처 : 한국거래소)
다음은 코스피 지수입니다.
전반적으로 우상향이나, 변동성(리스크)이 매우 크다는 것을 알 수 있습니다.
특히 08년 서프프라임 금융위기 때 무려 1,000p가량 폭락을 했으며, 최근에도 1,000p가량 폭락을 했습니다.
그러나 역시 전체적으로 우상향하고 있음을 알 수 있습니다.
결국 실물자산(부동산)은 언제나 정답이었다.
과거 30년을 돌아보면, 외환위기(1997), 금융위기(2008), 코로나19 팬데믹 등 다양한 경제위기가 있었지만, 부동산 가격은 결국 회복하고 상승해왔습니다.
"가격이 오르는 것일까, 아니면 화폐가치가 하락한 것일까?" 라는 질문은 결국 같은 의미로 수렴됩니다.
물가는 오를 수밖에 없고, 실물자산의 대표인 부동산은 장기적으로 그 가치를 보존하거나 더 높이는 자산입니다.
물론 지역이나 개별 상품에 따라 단기적 위험은 존재하지만, 큰 틀에서 보면 부동산은 여전히 가장 유력한 장기 투자처임은 분명합니다.
따라서,
투자 타이밍에 대해 지나치게 고민하거나,
원금 손실에 대한 우려로 부동산 투자의 기회를 놓치지 않으시길 바랍니다.
부동산은 장기적인 관점에서 보면 언제나 좋은 투자 시점이며,
꾸준히 가치를 더해가는 자산이라고 해도 과언이 아닙니다.
하지만,
그렇다고 해서 아무 부동산에 투자해서는 안 되겠지요?
정우부동산과 함께,
‘꼬미빌딩’을 비롯한 수익형 부동산 투자에 대해
천천히, 그러나 확실하게 알아가보시겠습니다.
📌 다음 포스팅에서는 실제 부동산 투자 사례로 다시 찾아뵙겠습니다.
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