상가임대차보호법 완벽 정리! 임차인이 꼭 알아야 할 필수 정보

안녕하세요?

신뢰의 30년, 강남 전문  [정우 부동산]입니다.

 

상가 임대차 계약을 할 때 임차인의 권리를 보호하는 가장 중요한 법이 바로 상가건물 임대차보호법입니다.
하지만 내용을 잘 몰라, 스스로를 보호하지 못하는 경우가 있습니다.

보증금, 월세 인상, 계약 갱신, 최우선변제권 등 복잡한 내용이 많아 헷갈리기 쉽죠.

 

📌 "보증금과 월세가 함께 있을 때 최우선변제권 적용은?"
📌 "계약 기간 중 월세를 올릴 수 있을까?"
📌 "2년 계약 후 갱신하면 다시 인상할 수 있나?"

 

이런 궁금증을 속 시원하게 해결해드립니다!
상가를 임대하거나 임차할 계획이 있다면, 꼭 알아둬야 할 필수 상식!

지금부터 쉽게 설명해드릴게요! 

 

1. 상가임대차 보호법 목적 및 적용범위

상가임대차법은 민법상의 임대차 규정을 보완하여 상가 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있도록 보호하는 것에 목적이 있습니다.
단순한 임대차 계약이 아니라, 임대인 대비 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위한 법입니다.

 

 

• 사업자등록이 필요한 상가건물 임대차 계약에 적용됨
• 단, 일정 보증금 한도를 초과하면 일부 조항만 적용됨
•  임차인이 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 함
• 일시 사용 목적(예: 팝업스토어)인 경우 적용되지 않음

1-1. 지역별 보증금 한도

 

• 서울특별시: 9억 원 이하
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 이하
• 광역시(부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만 원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만 원 이하

📌 월세가 포함되어 있다면?

• 환산 보증금적용
• 보증금 + (월세 X 100)

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2. 임차인 권리 보호

 ① 임차인의 대항력 (제3조)

• 임차인이 [건물에 입주 + 사업자등록]을 하면 대항력을 가짐
• 등기가 없어도 사업자등록을 신청한 다음 날부터 효력 발생
• 건물이 매매 혹은 경매로 소유자가 변경되더라도 임대차 계약이 자동 승계됨

 

② 확정일자와 우선변제권 (제4조, 제5조)

• 확정일자를 받은 임차인은 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리 가짐
• 확정일자는 세무서에서 부여 (등기소 X)
• 경매·공매 시 임대인의 채무보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있음

 

③ 계약 갱신 요구권 (제10조)

• 임차인은 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있음
• 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절 불가
• 갱신 시 월세·보증금 인상 폭은 법적 한도 내에서만 가능

📌 [임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우]
    임차인이 3기(개월) 이상 차임을 연체한 경우
    건물 재건축, 철거 계획이 있는 경우
    임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대(재임대)한 경우

💡 임대인의 일방적 갱신 거절은 불가능!

④ 권리금 보호 (제10조의4)

• 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 법적으로 보호
• 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됨
• 권리금 보호 대상이 아닌 경우

      - 대형 쇼핑몰(대규모점포) 내부 점포
      - 국·공유재산 건물

 

⑤ 차임 및 보증금 조정 (제11조)

• 세금·공과금 증가 또는 경제 사정 변화 시 차임·보증금 조정 가능
• 증액 상한선: 직전 차임(보증금)의 5% 이내

       - 법정 상한선을 초과한 계약은 무효

       - 계약을 갱신할 때마다 1년 동안은 추가 인상 불가

          (계약기간 중에는 인상 불가)

           ex. 최초 2년계약? 계약기간 중 인상 불가

                 2년 만기 후 재계약 시점? 인상 가능

                재계약 2년계약? 계약기간 중 인상 불가 

• 보증금,  월세 각각 5% 적용 불가

       - 보증금 + (월세 X100) 합계 금액의 5%이내 가능

⑥ 폐업으로 인한 해지권 (제11조의2)

• 코로나19 같은 감염병으로 3개월 이상 집합 제한·금지 조치를 받으면 계약 해지 가능
• 해지 통보 후 3개월 후 계약 종료

💡 코로나19로 폐업한 임차인들도 보호받을 수 있도록 개정된 조항!

 

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4. 기타 보호 규정

• 보증금 중 일정액은 우선 변제 보호 (최우선변제권)(제14조)
• 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 전환 비율에 제한이 있음 (제12조)
• 상가건물임대차분쟁조정위원회 운영 (제20조)

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4-1. 최우선변제권이란?

 

📌 최우선변제권이란? (상가건물 임대차보호법 제14조)

     건물이 경매로 넘어가더라도, 일정 금액의 보증금은 가장 먼저 보호받을 수 있도록 한 법적 장치

 

📌 최우선변제를 받기 위해서는 3가지 요건을 충족해야 함

   ① 보증금이 일정 금액 이하일 것
   ② 사업자등록을 신청하고 건물에 입주할 것
   ③ 경매 신청 전에 확정일자를 받을 것

 

📌 최우선변제 받을 수 있는 보증금 한도

지역	최우선변제 적용 금액 (보증금)	변제 가능 금액
서울	9억원 이하	3,200만원
과밀억제권역 (경기, 인천 등) 및 부산	6.9억원 이하	2,700만원
광역시, 세종, 일부 수도권 지역	5.4억원 이하	2,400만원
기타 지역	3.7억원 이하	2,000만원

 

• 최우선변제권을 받으려면 해당 지역의 보증금 한도를 초과하지 않아야 함
• 한도를 초과하면 일반적인 우선변제권만 적용됨

4-1. 전월세 전환비율이란?

• 보증금을 월세로 바꿀 때(전환할 때) 적용되는 법정 한도!
• 임대인이 무리하게 월세를 높이는 것을 방지하는 규정
• 법에서 정한 비율을 초과하면 불법!

📌 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 비율:
    ① "기준금리 + 3.5%" 또는
    ② "한국은행 기준금리 × 4배"
         둘 중 낮은 비율로 적용해야 함!

 

📌 예시 -  현재(2024년) 한국은행 기준금리: 3.5%

    기준금리 + 3.5% = 7.0%
    기준금리 × 4 = 14.0%
     둘 중 낮은 7.0%가 적용됨

 

     1억을 월세로 전환하면?

      (1억 X 7%)/12 = 약 58만원

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상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 중요한 법적 관계입니다.

✅ 계약 갱신 요구권(최대 10년 보장)
✅ 월세(차임) 인상 제한 (5% 이내)
✅ 보증금 보호(우선변제권 & 최우선변제권)
✅ 권리금 보호(부당한 방해 시 손해배상 가능)

 

이 모든 것들이 법적으로 보호받을 수 있는 권리입니다!
임대차 계약 후에는 확정일자, 건물 입주, 사업자등록 3가지를 꼭 확인하세요.

 

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