kb 아파트 매매가격지수로 본 아파트 투자 양극화(25년 2월 기준)

안녕하세요?

신뢰의 30년, 강남 전문 [정우 부동산]입니다.

입춘이 지났지만,

여전히 추위가 기승이네요.

제가 운영중인 대치동에 있는 정우부동산도 추위와 마찬가지로

고객님들이 오지 않아서, 냉기가 가득합니다.

그러나,

언제나 그렇듯, 또 따스한 봄은 찾아오겠지요?

KB 아파트 매매가격 지수가 지난 2월 발표되었습니다.

우리가 피부로 느끼고 있는듯이,

전국적으로 매매가격 지수는 하향세를 보이고 있으며, 서울도 예외는 아닙니다.

흔히 강남불패라고 이야기 하듯이,

강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 서울에서 유일하게 매매가격 지수가 상승한 지역으로 나타났습니다.

이는 강남3구의 특수성과 용산구의 개별적 요인이 결합되면서 나타난 결과입니다.

장기적인 부동산 불황에서,

투기지역인 강남구, 서초구 송파구, 용산구가 주는 메시지는 무엇이며,

투자 방향성에 대해 알아보겠습니다.

본격적인 내용에 들어가기 전, KB 아파트 매매가격 지수란 무엇인지 간략히 알아보겠습니다.

KB 부동산 아파트 매매가격지수는 무엇인가?

KB부동산 아파트 지수는 국내 아파트 시장의 가격 변동을 분석하기 위해 산출되는 지표로,

특정 시점을 기준으로 아파트 매매가격과 전세가격의 변화를 반영한 지수입니다.

이는 부동산 시장의 흐름을 파악하는 중요한 기준이 됩니다.

개인적으로 한국부동산원의 자료 보다 시각적, 기술적으로 편의성이 높아, KB부동산 지수를 애용하고 있습니다.

KB부동산 아파트 지수의 산출 방식

데이터 수집

KB국민은행에서 매월 전국 주요 지역의 아파트 매매·전세 가격을 조사
실거래가, 감정평가 데이터, 공인중개사 설문 등을 종합하여 가격을 산출

지수 산출 방식

기준 시점(예: 2020년 1월)을 100으로 설정
이후 변동하는 아파트 가격을 반영하여 지수를 계산 (예: 지수가 110이면 기준 대비 10% 상승한 것)
전국 평균뿐만 아니라, 서울, 수도권, 지방, 시·군·구별 세부적인 지수도 제공

활용 목적

부동산 시장의 상승·하락 흐름을 한눈에 파악
지역별 투자 가치 분석 및 가격 전망 참고
정책 수립 및 금융기관의 대출 심사 등에 활용

이 지수를 보면,

어떤 지역이 강세인지, 어디가 약세인지 객관적인 데이터를 기반으로 투자 판단을 할 수 있습니다.

또한,

시계열 자료를 본다면, 추세라는 것이 보이는데, 주식처럼 수익 분석 그래프로 투자 판단을 하지는 않지만,

과거와 현재 그리고 미래를 예측하는데에는 어느정도 이정표를 준다고 볼 수 있습니다.

신문이나, 블로그로만 보지마시고, 직접 사이트에 들어가서 살펴보시는 것도 추천합니다.

▶(바로가기)KB 부동산 데이터 허브◀

강남3구 중에서도 안정적인 주거 선호도를 자랑하는 서초구부터 먼저 살펴보겠습니다.

2022년 01월 100기준으로 2025년 2월 102.4입니다.

서초구 아파트가격의 상승 요인은 무엇일까죠?

강남에 거주하고 실제 느끼는 부분이기도 하고, 제 개인적인 인싸이트이기도 합니다.

여러분들도 내용을 보시면서, 함께 생각해보시길 바랍니다.

1. 똘똘한 한 채' 선호 현상

최근 부동산 시장에서는 다주택 규제와 보유세 부담으로 인해 여러 채를 보유하기보다 핵심 지역의 우량 아파트 한 채를 소유하려는 경향이 뚜렷해졌습니다.

서초구는 강남과 함께 대한민국을 대표하는 고급 주거지로, 이런 흐름 속에서도 실거주와 투자를 겸할 수 있는 지역으로 평가받으며 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다.

실제로 마포구 - 용산구 - 서초구로 이사를 오는 제 지인도 있습니다. 사람의 마음은 다 비슷한듯 싶습니다.

그래서 쏠림현상은 어쩔수 없는 결과이구요.

2. 신축 아파트 수요 증가

서초구는 최근 신축 아파트에 대한 수요가 크게 증가하였습니다.

특히, 반포동 일대의 신축 아파트는 실수요자들의 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 높은 거래량을 보였고, 이는 서초구 아파트 가격 상승의 주요 요인 중 하나로 작용하였습니다.

중개업을 하다보면, 정말 소위 뭉칫돈을 가지고 아파트나 꼬마빌딩을 구매하러 지방에서 오시는 분을 뵐 수가 있습니다.

토지보상금을 받고 상경하신분들인데요.

그분들에게 가장 좋은 아파트는 강남 + 신축 아파트이겠죠?

굳이 이런분들 뿐만 아니라, 자금여력이 있다면 누구나 신축아파트를 원하겠지요?

아래는 직접 제가 찾아본 아파트 현황입니다.

주요 신축 아파트 가격 현황

래미안 원베일리(23년 8월 준공 / 84.98 ㎡ )

23.06 : 378백만원, 23.11 : 410백만원, 24.06 : 442백만원, 24.09 : 520백만원, 25.01 : 550백만원

래미안원펜타스(24년 8월 준공 / 107 ㎡ )

24.07 : 395백만원, 25.01 : 580백만원

디에이치반포라클라스(21년 6월 준공 / 84.98 ㎡)

21.05 : 304백만원, 23.11 : 319백만원, 24.02 : 317.5백만원

서초그랑자이(21년 6월 준공 / 84 ㎡)

21.04 : 307.5백만원, 23.09 : 310백만원, 24.07 : 328백만원, 24.12 : 340백만원, 25.02 : 345백만원

뱅배그랑자이(21년 7월 준공 / 84 ㎡)

22.04 : 261.5백만원, 23.02 : 253백만원, 24.05 : 260백만원, 25.01 : 295백만원

서초구에 이어 이번에는 강남구를 살펴보겠습니다.

강남구는 대한민국 부동산 시장의 중심지로, '강남 불패'라는 말이 있을 정도로 높은 자산 가치를 유지하고 있습니다.

특히, 최근 KB 아파트 매매가격 지수를 기준으로 봤을 때도 강남구는 가격 상승을 기록하며 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

2022년 01월 100기준으로 2025년 2월 104.9입니다.

저는 강남구 역삼동에 거주중인데요?

강북에서 반평생 살다가, 우연한 기회에 강남에 들어오게 되었습니다.

고속도로에 대한 접근성, 인프라의 절대적 우위, 강남이 주는 심리적 만족감(고급차를 타듯)

등이 주는 행복감이 있는듯 싶습니다.

아마 거의 모든 사람이 느끼는 부분이겠죠?

제가 분석한 강남구 아파트의 상승 요인은

1. 재건축 및 개발 호재

강남구는 주요 지역(압구정, 대치, 개포 등)에서 활발한 재건축 및 재개발이 진행되고 있음.

재건축 추진 단지들의 기대감이 반영되면서 매매가 상승을 견인하는 요소로 작용중입니다.

특히나, 지금 처럼 부동산 경기가 정체중인 상황에서는, 경기가 활성화 될때를 대비하여 재건축 아파트의

문의는 일반 아파트 보다 더 많은 경우가 대부분입니다.

압구정 현대, 대치 은마, 개포 주공 등 주요 재건축 단지들의 가치 상승
정부의 재건축 규제 완화 가능성이 기대되며, 이에 따른 투자 수요 증가

주요 재건축 아파트

개포주공5단지(사업시행인가), 개포주공6·7단지(사업시행인가), 일원개포한신아파트(사업시행인가),

대치우성1차·쌍용2차(사업시행인가), 청담삼익아파트(착공) , 은마 아파트, 압구정 현대아파트

2. 우수한 학군과 교육 환경

강남구는 대치동 학원가, 특목고 및 명문고(휘문고, 경기고, 대원외고 등)와 같은 교육 인프라가 집중된 지역임

자녀 교육을 고려한 실거주 수요가 지속적으로 유입되면서 아파트 가격을 지지

우리나라의 교육열은 말씀을 안드려도 세계 최고이죠?

자금이 있고, 자녀가 있다면, 정답은 강남구임에는 다른 분들도 이견이 없을 것입니다.

전통적인 학군 중심지로 교육 이주 수요 지속
사교육 및 명문학교 배정 가능성이 높은 지역에 대한 높은 선호도

대표적인 학군 지역

대치동: 전국 최상위권 학원가 밀집(메가스터디, 대성학원 등) 및 명문고 다수(휘문고, 은광여고 등)
서초동: 예술고·과학고와 같은 특목고 배정 가능성이 높으며, 교육환경이 우수함
압구정·청담동: 국제학교 및 외국인학교 밀집 지역으로 글로벌 교육 환경 제공

주요 명문학교

일반고: 경기고, 휘문고, 중동고, 숙명여고 등
특목고: 대원외고, 한영외고, 서울과학고 등
자사고: 하나고, 현대고 등

3. 교통 및 생활 인프라의 우수성

강남구는 강남역, 삼성역, 청담역 등을 중심으로 서울 내 최고 수준의 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

또한, 현대 GBC(글로벌 비즈니스 센터), 삼성동 개발, 영동대로 복합 개발 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중이며, 이는 장기적인 부동산 가치 상승 요인으로 작용한다고 볼수 있습니다.

개인적으로 지방으로 여행을 많이 다니는데, 강북에 살때는, 입지에 대한 교통 부담감이 있는게 사실이었습니다.

강남은 고속도로에 바로 인접하여, 정말 획기적으로 시간이 줄어들어, 가장 만족하는 부분입니다.

그런데 이런 입지 + 교통 인프라까지 더 좋아진다면, 다른 지역과 차별화는 더 벌어질 것이라 생각이듭니다.

GTX 노선 및 신분당선 연장 등으로 교통 접근성 향상
현대차 GBC 프로젝트로 인한 지역 가치 상승 기대

강남구를 살펴본 후, 이제 송파구로 넘어가 보겠습니다.

송파구는 강남3구 중에서도 비교적 넓은 주거지역과 다양한 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 강남 및 서초와는 또 다른 특성을 가지고 있습니다.

특히, 헬리오시티와 같은 대규모 단지가 있는 송파구는 실거주 및 투자 수요가 공존하는 곳으로, 아파트 가격 상승의 이유도 다른 지역과 차별화됩니다.

그렇다면 송파구 아파트 가격이 어떻게 변화하고 있는지 살펴보겠습니다.

2022년 01월 100기준으로 2025년 2월 100.3입니다.

이건 제 개인적인 의견인데,

특히 우리나라는 네임밸류가 주는 만족감이 항상 선택을 결정 짓는 중요한 포인트로 작용하는 듯 싶습니다.

강남3구라고 하지만, 네임 밸류는 사실상 강남구 - 서초구 - 송파구 순이 아닐까요?

물론 단순한 이미지만은 아니겠지만, 네임 밸류의 파워는 무시 할 수는 없는 듯 싶습니다.

서초구, 강남구의 상승에 비해 정체 및 유지중입니다.

원인은 무엇일까요?

1. 대규모 신규 아파트 공급

송파구는 강남 3구(강남·서초·송파) 중에서도 비교적 신규 아파트 공급이 많은 지역으로, 대표적인 대규모 단지로는 헬리오시티(9,510세대), 송파 시그니처 롯데캐슬(1,945세대) 등이 있습니다.

특히 지리적으로 위례신도시와 강동구와 인접하여, 대안으로 해당지역을 택하는 경우가 많다고 느껴집니다.

헬리오시티 입주(2018~2019년) 이후 주변 아파트 가격 상승 둔화
잠실 미성·크로바, 진주, 우성 등의 재건축이 완료되면서 추가적인 공급 효과 발생

2. 강남·서초 대비 상대적으로 낮은 투자 선호도

송파구는 강남·서초에 비해 재건축 기대감이 상대적으로 낮은 지역으로 인식중입니다.

강남과 서초는 압구정 현대, 대치 은마, 반포 주공 등 대규모 재건축 단지가 존재하지만, 송파구의 주요 재건축 단지(잠실주공5단지, 잠실한신, 잠실 진주 등)는 이미 개발이 진행되거나 완료된 경우가 많음
이에 따라 투자 수요가 강남·서초로 집중되면서 송파구의 매매가 상승폭이 제한됨

3. 향후 전망?

송파구는 강남 접근성이 뛰어나고, 학군 및 생활 인프라가 우수한 지역으로

중장기적으로 안정적인 수요를 유지할 가능성이 높다고 생각합니다.

하지만, 강남구 서초구 보다는 다소 약한 모멤텀을 가지고 있다고 판단되는 부분도 있습니다.

잠실 MICE 개발 프로젝트: 코엑스~잠실종합운동장 일대를 마이스(MICE) 산업 중심지로 조성하는 계획이 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치를 상승시킬 가능성이 있습니다.
한강변 입지의 희소성 증가: 잠실 지역의 한강변 아파트는 꾸준한 수요를 유지할 것으로 예상됩니다.

이제 마지막으로 용산구를 살펴보겠습니다.

용산구의 지리적 특징은 무엇일까요?

우리나라 3대 업무지구인 CBD, YBD, GBD 중 CBD, YBD에 인접하였다는 것?

강남에 바로 인접한 하였다는 것?

이것만으로도, 추가적인 이슈가 없어도, 상당한 가격 방어 or 상승 모멤텀을 가지고 있다고 생각이 듭니다.

용산구는 서울에서도 강남3구와는 다른 개별적인 요인으로 인해 가격이 상승한 지역입니다.

대통령 집무실 이전, 용산정비창 개발, 한강변 초고가 주거지 형성 등의 요인이 복합적으로 작용하며 부동산

시장에서 차별화된 흐름을 보이고 있습니다.

그렇다면 용산구 아파트 가격이 상승한 이유는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다

2022년 01월 100기준으로 2025년 2월 103.9입니다.

용산 아파트의 상승 요인은

1. 대규모 개발 프로젝트 진행

용산구는 서울시 내에서도 대규모 개발 프로젝트가 활발히 진행되는 지역 중 하나로, 이러한 개발이 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미쳤습니다.

개발 = 자금이 들어가는 행위인데, 이것은 혐오시설만 아니라면, 부동산 가격의 상승으로 무조건 이어지는

공식과도 같다고 생각이 듭니다.

개발이 된다고 하면, 무조건 오른다고 봐야하는게 무리는 아닐 겁니다.

용산정비창 개발

용산역 일대에 대규모 복합개발이 예정되어 있으며, 글로벌 금융·업무지구로 변모할 계획
서울 도심 내 마지막 대규모 개발지로, 미래 가치가 높음

한강로·이촌동 일대 정비사업

한강변에 위치한 아파트 단지들이 재건축 및 리모델링 추진 중
신규 공급이 한정적인 지역에서 노후 아파트의 가치 상승

대통령 집무실 이전 효과

2022년 대통령 집무실이 용산으로 이전하면서 행정 중심지로의 위상이 강화됨
이에 따른 인프라 확충 기대감이 부동산 가격 상승을 견인

2. 한강변 및 교통 요지로서의 입지

용산구는 강북권에서도 한강변에 위치한 대표적인 주거지로, 교통 및 입지적 강점이 부각되는 지역입니다.

앞서 말씀드렸던, 지리적인 이점으며, 이것이 가격 상승의 기본적인 요인으로 보입니다.

강남 접근성 우수: 용산역, 신용산역, 이촌역 등을 통한 강남·도심권 접근성이 뛰어남
GTX-B, 신분당선 연장 기대감: 향후 GTX-B 노선 및 신분당선 연장이 추진될 경우 교통 인프라가 더욱 개선될 전망

3. 고급 주거지로의 변화

용산구는 기존의 외국인 및 대사관 밀집 지역이라는 특성을 기반으로 고급 주거지로 변모하고 있습니다.

용산구의 한남동, 이촌동을 가면 다른 지역에서는 느낄수 없는 특유의 그 여유로움과 안정감이 있습니다.

먼가 깔끔하고 조용한 느낌이랄까요?

용산구의 전지역에 걸쳐 있는 한강공원도 한몫을 하는 거 같기도 합니다.

한남동, 이촌동, 용산역 인근 고급 아파트 단지 등장:
- 한남더힐, 나인원한남 등 초고가 아파트의 지속적인 수요 유지
- 한강 조망권을 갖춘 고급 아파트들의 가격 상승
외국인 및 글로벌 투자자의 관심 증가:
- 용산이 국제적인 비즈니스 거점으로 개발되면서 외국인 투자자 및 글로벌 자산가들의 관심이 증가

4. 재건축·재개발 기대감

용산구 내 주요 지역에서 재건축 및 재개발이 활발히 추진되고 있습니다.

지리적인 이점 + 개발 + 개건축의 조합은 가격상승의 가장 큰 요소로 볼 수 있다고 생각듭니다.

이촌동 리모델링 사업 본격화: 노후 아파트들이 재건축 또는 리모델링을 추진하면서 가격 상승 기대감이 커짐
한강로 일대 정비사업 진행 중: 신축 아파트 공급 가능성이 높아지면서 투자 가치 상승

투자 양극화에 대한 제 의견은요~

최근 KB 부동산 매매지수를 보면 전국적으로 부동산 시장이 경제 불확실성과 금리 인상 영향으로 하락세를 보였습니다. 하지만 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 예외적인 상승세를 보이며 시장에서 차별화된 흐름을 이어가고 있습니다.

강남3구는 여전히 대한민국에서 가장 선호되는 주거지로, '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강화되면서 가격 방어력을 갖추고 있습니다.

강남구: 재건축 기대감과 함께 초고가 아파트 시장이 강세를 유지하며 가격이 상승
서초구: 안정적인 고급 주거지로서 가치가 높고, '강남권 중 가장 선호되는 실거주 지역'으로 자리 잡음
송파구: 헬리오시티와 같은 대규모 단지 영향으로 조정되는 모습도 있었지만, 향후 MICE 개발과 재건축 단지들의 움직임에 따라 반등 가능성 존재

반면, 용산구는 강남3구와 다른 요인으로 가격이 상승했습니다.

대통령 집무실 이전 효과와 함께 국제 비즈니스 중심지로 성장할 가능성이 커지면서 투자 수요 증가
용산정비창 개발과 GTX-B 노선 등 대규모 개발 호재로 미래 가치 상승 기대
한남동·이촌동의 고급 주거지 형성과 함께 외국인 투자자 및 글로벌 자산가들의 관심 확대

결국, 전국적인 하락장 속에서도 강남3구와 용산구는 각자의 특수성과 강점을 바탕으로 상승세를 유지하고 있습니다. 향후에도 이러한 흐름이 지속될 가능성이 크지만, 글로벌 경제 환경, 금리 정책, 정부 규제 등의 변수도 고려해봐야겠죠??

부동산 장기 불황 불구 특정지역은 오히려 가격이 올랐습니다.

더 쉽게, 직설적으로는 아파트로 대표 되는 대한민국 부동산이 전부 하락 하였지만,

오로지 강남 3구 + 용산구만 올랐습니다.

아직도 투자를 할 수 있는 투자자는 존재하며,

그들의 선택은 어렵지 않게 최고의 지역을 선택했다는 것으로 정리해도 될 듯 싶습니다.

그러면 앞으로는 어떻게 될까요?

금리는? 정책은? 인구나 사람들의 인식과 생각은??

모든것은 경기 흐름이 있는데, 지금은 경색되었으나, 앞으로는 봄이 오지 않을까요?

늘 그렇듯이.

강남3구와 용산은 앞으로도 유망할 것으로 예상하는 것이 크게 어려움이 있는 판단은 아닐 겁니다.

감사합니다.

🏢 강남 전문 30년, 검증된 투자 파트너
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📞 정우 부동산 ｜ 대표 최성선
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