부동산 경매 투자 사례- 꼬마 빌딩

안녕하세요.
강남에서 30년 이상 현장 경험을 쌓아온 정우부동산입니다.

 

최근 고금리와 경기 불안정 속에서 수익형 부동산 투자에 주저하는 분들이 많습니다.
하지만 시장에서 늘 돈은 대중의 심리와 반대로 움직여 왔습니다.

어쩌면 오늘이 투자의 적기이지 않을까요? 시간이 흘러 오늘은 본다면 말이죠.

 

오늘 소개해드릴 사례는 실제 경매로 낙찰된 상가주택을 전체 상가로 전환한 건으로,

건물 활용 방식 하나로도 수익성과 가치가 달라질 수 있다는 점을 보여줍니다.

 

많은 사례들이 있지만,

개인적인 정보가 있어, 공시의 의무가 있는 경매매물에 한정되는 점은 저도 많이 아쉽지만,

최대한 유용한 정보가 되는 경매매물을 직접 찾아서 소개해드리는 만큼,

여러분들도 같이 고민해보시면 내용을 보시고,

 

투자 할 때 반드시 해당내용을 적용해보시길 바랍니다.

 

고금리와 경기 불안 속에 수익형 부동산 투자가 위축되고 있습니다. 하지만 입지에 맞춘 용도변경과 주차 유예 규정을 잘 활용하면, 상가주택도 고수익 자산으로 전환할 수 있습니다. 특히 5년 이상 구축 건물은 주차 규제 없이 전체 상가 전환이 가능하므로, 오늘 포스팅으로 통해 투자 인사이트를 얻을 수 있습니다.

 

 

 

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상가주택을 전체 상가로 전환한 실제 사례

 

다음 사례는 기존 상가주택을 전체 상가로 전환한 사례로, 직접 경매 사이트에서

좋은 사례로 제가 분석한 자료입니다.

 

지도에서 ‘음식점’으로 설정하고 보면, 2번 동선의 경우 서쪽과 동쪽이 서로 연결되는 도로로,
해당 지역의 주요 동선으로 사용되고 있음을 알 수 있습니다.

 

병원으로 설정하면 좀 더 드문드문 있는걸 발견하실 겁니다.

음식점은 약 2천세대의 점주권, 병원은 약 5천세대의 점주권이 있어야 운영이 됩니다.

음식점으로 세팅하는 이유는 소위 말하는 꼬마빌딩 즉 우리가 매입할 수 있는 적정

가격선이기 때문입니다.

 

또한, 같은 동네(점주권)이라도, 도로에 따라 그 토지(건물)의 가치는 너무나 다릅니다.

이지역 평당가가 얼마래~ 그래서 매입하려는 땅도 얼마주고 샀어~

이런식의 대화나 의식의 흐름이 얼마나 많은 오류가 있는지 이제는 아시겠지요?

 

출처 : 네이버 지도 / 제작 : 정우부동산 직접 작성

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낙찰 전 건물 상태: 1층 상가 + 2층 주택

경매 매물로 낙찰되기 전의 사진을 보면,

• 1층: 다소 비선호 임차 업종(사행성 오락실)
• 2층: 주택으로 사용 중

인 상태였음을 알 수 있습니다.

 

전문적인 지식이 없어도, 매입하고 싶거나, 장사를 하고 싶거나, 거주하고 싶은 마음이 들지 않는 노후된

매물로 보이시죠? 우리는 이런 매물에 관심이 있어야합니다.

 

출처 : 네이버 지도 / 제작 : 정우부동산 직접 작성

 

상가주택이 꼭 불리한 건 아니지만...

상가주택 형태도 수익률 면에서는 유리할 수 있습니다.
하지만, 상층부도 근린상가로 사용할 수 있는 입지라면,
최대한 전체를 상가로 용도변경하는 것이 훨씬 유리합니다.

그 이유는?

• 해당 매물의 경우 주거로 사용하기엔 입지가 열악할 가능성이 큽니다.
• 입지 열악, 시설 열악에 따라 임차인도 불안정, 임대료도 현저히 낮을 수 있습니다.
• 주택은 관리비용이 많이 들어갑니다.
  (실제로 임차인들의 장판 벽지는 물론이고, 문고리, 상하수도 수리등 소모품 제외 모든것을 관리해줘야 합니다.)
  (저도 임차인에게 비밀번호 현관문 고장으로 70만원짜리 게이트맨으로 교체해줬습니다..)
  (장판, 벽지, 수도설비 등 잦은 교체 필요) 

반면, 상가 임대는
임차인이 각종 시설 및 인테리어까지 대부분 자비로 해결하는 경우가 많기 때문에
임대인의 부담이 적습니다.

 - 즉, 전화가 오고, 현장에 나가보고, 수리업자 알아보고,, 이러한 일련의 과정 없이 운영이 가능합니다~

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실제 용도변경 사례

해당 사례의 건축물대장에는 원래 2층이 '주택'으로 기재되어 있었습니다.
하지만 낙찰 후, 2층 68.64㎡가 ‘제2종 근린생활시설’로 정식 용도변경되었고,
이로 인해 건물 전체가 상가로 활용 가능해졌습니다.

 

 

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용도변경의 가장 큰 난관, 주차 문제는 어떻게 해결했을까?

 관련 규정: 주차장법 시행령 제6조 4항

  - 사용승인 후 5년이 지난 1,000㎡ 미만 건물은, 용도변경 시 주차장 추가 확보 없이 변경 가능

 

해당 사례의 경우,

• 사용 승인 5년 이상 경과
• 연면적 68평(약 224㎡)

→ 따라서 추가 주차장 없이도 용도변경이 가능했던 것입니다.

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이 규정이 없었다면?

서울 기준, 근린생활시설 134㎡당 1대의 주차장 확보가 필요합니다.
만약 이 기준이 적용됐다면:

• 여유 부지가 없는 경우,
• 1층 상가를 주차장으로 변경해야 할 수도 있습니다.

기회비용은?

• 자주식 주차장 1면 = 약 12.5㎡ (약 4평)
• 1층 상가 월세 10만 원/평 × 4평 = 월 40만 원 손실

즉, 상가 1칸을 주차장으로 바꾸는 것만으로도
큰 임대 수익 손실이 발생할 수 있습니다.

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리모델링 후: 상가로 전환 + 공실 상태

현재는 용도변경 및 리모델링 후 공실 상태지만, 건물 상태 및 활용도 측면에서 보면,

• 이전보다 더 높은 임대료
• 질 좋은 임차인 유치 가능성

이 높아졌다고 볼 수 있습니다. 이는 곧 매도가 상승으로 매도 차익이 극대화 되는 부분인거겠죠?

 

 

출처 : 네이버 지도 / 제작 : 정우부동산 직접 작성

 

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여러분들에 알려드릴 용도변경 투자의 제 인사이트는

낡은 건물도, 최유효이용을 고민하면 고수익형 자산이 될 수 있다 입니다.

특히 우리가 투자 대상으로 삼는 대부분의 꼬마 빌딩은 소규모이기에

위와 같이 주택 -> 상가로의 용도변경을 적극 고민하셔야합니다.

• 5년 이상 경과된 구축
• 연면적 300평 이하

알아야 보이고, 준비된자에게 기회가 온다는 말이 있습니다.

지나가면서,

아 저건물은 참 아깝다.. 통으로 상가주면 참 좋을텐데,,

이렇게 흘려보내시진 않으신가요?

 

이제는 그런 매물이 있으면, 장부를 열어보고, 전체 상가화를 할 수 있는지

스스로 판단해보고,

투자에 대한 결정이 된다면, 직접 인근 부동산에 매매여부을 알아보다보면,

 

분명 좋은 소식이 들릴 매물을 찾게 될 것입니다.

 

앞으로도 여러분의 꼬마빌딩 투자 마인드 셋업 및 기초 지식 함양을 위해

지속적으로 포스팅하겠습니다.

 

오늘도 감사합니다.

 

 

 

 

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