상가임대차보호법 완벽 정리! 임차인이 꼭 알아야 할 필수 정보

안녕하세요?

신뢰의 30년, 강남 전문  [정우 부동산]입니다.

 

주택 보다 상가분쟁이 더 크게 와닿는데요,

아마 상가라는 것은 임차인의 노력이라는것이 들어가고,

노력이라는 것이 임대차 종료 혹은 과도한 임차료 상승 때문에

이전을 하게 된다면, 상가라는 입지 특성상 운영하기가 굉장히 어려워 질 수 있기 때문에

서로 예민하게 반응할 수 밖에 없는거 같습니다.

 

여러분들도 저의 개인적인 의견과 크게 다르지 않을 거라 생각합니다.

 

본격적으로 설명드리겠습니다.

 

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상가 임대차 계약을 할 때 임차인의 권리를 보호하는 가장 중요한 법이 바로 상가건물 임대차보호법입니다.
하지만 내용을 잘 몰라, 스스로를 보호하지 못하는 경우가 있습니다.

보증금, 월세 인상, 계약 갱신, 최우선변제권 등 복잡한 내용이 많아 헷갈리기 쉽죠.

 

📌 "보증금과 월세가 함께 있을 때 최우선변제권 적용은?"
📌 "계약 기간 중 월세를 올릴 수 있을까?"
📌 "2년 계약 후 갱신하면 다시 인상할 수 있나?"

 

이런 궁금증을 속 시원하게 해결해드립니다!
상가를 임대하거나 임차할 계획이 있다면, 꼭 알아둬야 할 필수 상식!

지금부터 쉽게 설명해드릴게요! 

 

1. 상가임대차 보호법 목적 및 적용범위

 

상가임대차법은 민법상의 임대차 규정을 보완하여 상가 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있도록 보호하는 것에 목적이 있습니다.
단순한 임대차 계약이 아니라, 임대인 대비 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위한 법입니다.

• 사업자등록이 필요한 상가건물 임대차 계약에 적용됨
• 단, 일정 보증금 한도를 초과하면 일부 조항만 적용됨
•  임차인이 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 함
• 일시 사용 목적(예: 팝업스토어)인 경우 적용되지 않음

 

1-1. 지역별 보증금 한도

• 서울특별시: 9억 원 이하
• 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만 원 이하
• 광역시(부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만 원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만 원 이하

📌 월세가 포함되어 있다면?

• 환산 보증금적용
• 보증금 + (월세 X 100)

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2. 임차인 권리 보호

 ① 임차인의 대항력 (제3조)

• 임차인이 [건물에 입주 + 사업자등록]을 하면 대항력을 가짐
• 등기가 없어도 사업자등록을 신청한 다음 날부터 효력 발생
• 건물이 매매 혹은 경매로 소유자가 변경되더라도 임대차 계약이 자동 승계됨

② 확정일자와 우선변제권 (제4조, 제5조)

• 확정일자를 받은 임차인은 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리 가짐
• 확정일자는 세무서에서 부여 (등기소 X)
• 경매·공매 시 임대인의 채무보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있음

③ 계약 갱신 요구권 (제10조)

• 임차인은 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있음
• 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절 불가
• 갱신 시 월세·보증금 인상 폭은 법적 한도 내에서만 가능

📌 [임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우]
    임차인이 3기(개월) 이상 차임을 연체한 경우
    건물 재건축, 철거 계획이 있는 경우
    임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대(재임대)한 경우

💡 임대인의 일방적 갱신 거절은 불가능!

④ 권리금 보호 (제10조의4)

• 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 법적으로 보호
• 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됨
• 권리금 보호 대상이 아닌 경우

      - 대형 쇼핑몰(대규모점포) 내부 점포
      - 국·공유재산 건물

⑤ 차임 및 보증금 조정 (제11조)

• 세금·공과금 증가 또는 경제 사정 변화 시 차임·보증금 조정 가능
• 증액 상한선: 직전 차임(보증금)의 5% 이내

       - 법정 상한선을 초과한 계약은 무효

       - 계약을 갱신할 때마다 1년 동안은 추가 인상 불가

          (계약기간 중에는 인상 불가)

           ex. 최초 2년계약? 계약기간 중 인상 불가

                 2년 만기 후 재계약 시점? 인상 가능

                재계약 2년계약? 계약기간 중 인상 불가 

• 보증금,  월세 각각 5% 적용 불가

       - 보증금 + (월세 X100) 합계 금액의 5%이내 가능

⑥ 폐업으로 인한 해지권 (제11조의2)

• 코로나19 같은 감염병으로 3개월 이상 집합 제한·금지 조치를 받으면 계약 해지 가능
• 해지 통보 후 3개월 후 계약 종료

💡 코로나19로 폐업한 임차인들도 보호받을 수 있도록 개정된 조항!

 

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4. 기타 보호 규정

• 보증금 중 일정액은 우선 변제 보호 (최우선변제권)(제14조)
• 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 전환 비율에 제한이 있음 (제12조)
• 상가건물임대차분쟁조정위원회 운영 (제20조)

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4-1. 최우선변제권이란?

 

📌 최우선변제권이란? (상가건물 임대차보호법 제14조)

     건물이 경매로 넘어가더라도, 일정 금액의 보증금은 가장 먼저 보호받을 수 있도록 한 법적 장치

 

📌 최우선변제를 받기 위해서는 3가지 요건을 충족해야 함

   ① 보증금이 일정 금액 이하일 것
   ② 사업자등록을 신청하고 건물에 입주할 것
   ③ 경매 신청 전에 확정일자를 받을 것

 

📌 최우선변제 받을 수 있는 보증금 한도

지역	최우선변제 적용 금액 (보증금)	변제 가능 금액
서울	9억원 이하	3,200만원
과밀억제권역 (경기, 인천 등) 및 부산	6.9억원 이하	2,700만원
광역시, 세종, 일부 수도권 지역	5.4억원 이하	2,400만원
기타 지역	3.7억원 이하	2,000만원

 

• 최우선변제권을 받으려면 해당 지역의 보증금 한도를 초과하지 않아야 함
• 한도를 초과하면 일반적인 우선변제권만 적용됨

4-1. 전월세 전환비율이란?

• 보증금을 월세로 바꿀 때(전환할 때) 적용되는 법정 한도!
• 임대인이 무리하게 월세를 높이는 것을 방지하는 규정
• 법에서 정한 비율을 초과하면 불법!

📌 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 비율:
    ① "기준금리 + 3.5%" 또는
    ② "한국은행 기준금리 × 4배"
         둘 중 낮은 비율로 적용해야 함!

 

📌 예시 -  현재(2024년) 한국은행 기준금리: 3.5%

    기준금리 + 3.5% = 7.0%
    기준금리 × 4 = 14.0%
     둘 중 낮은 7.0%가 적용됨

 

     1억을 월세로 전환하면?

      (1억 X 7%)/12 = 약 58만원

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상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 중요한 법적 관계입니다.

✅ 계약 갱신 요구권(최대 10년 보장)
✅ 월세(차임) 인상 제한 (5% 이내)
✅ 보증금 보호(우선변제권 & 최우선변제권)
✅ 권리금 보호(부당한 방해 시 손해배상 가능)

 

이 모든 것들이 법적으로 보호받을 수 있는 권리입니다!
임대차 계약 후에는 확정일자, 건물 입주, 사업자등록 3가지를 꼭 확인하세요.

 

정리하며,

2018년도 쯤에, 

정말 악덕 임대인을 본적이 있습니다.

기본적인 건물 관리를 전혀 하지 않았고, 임대인이 처리해줘야할 내부시설물도 임차인에게 전가시기키는 분이었습니다.

아무리 법이 있어도, 임차인은 월세를 임대인기 계속 올릴까봐, 혹은 나가라고 할까봐,

눈치만 보면서 저에게 하소연만 하셨습니다.

 

중개업자는 누구편에 있어야 할까요? 

저는 제 경험상 밸런스에 있다고 생각합니다.

 

위와 같이 악덕인 임대인에게는 임차인 편이 맞는거겠죠?

물론 상식과 법의 테두리안에서 말이죠,

 

10년동안 임차인을 영업을 보장 받으며, 임차료도 5% 상한선이 있으며, 이마져도 협의 사항이니, 너무 걱정말라고

격려를 하고, 임대인에게는 임차인이 의무가 없는 시설물의 경우 임대인이 해줘야 하며, 서로 협력관계이니, 

너무 갑과 을 처럼 보지 말라고 말씀드렸던 기억이 납니다.

 

법도 중요하지만, 누군가의 조력을 받을 수 있다면, 얼마나 든든할까요?

 

이상 정우부동산 대표 최성선이었습니다.

 

편안한 하루 되세요~!

 

※ 본 콘텐츠는 2023년 7월 19일 기준 시행 중인 상가임대차보호법을 팩트 위주로 정리한 것이나, 실제 계약 전에는 법률전문가나 공인중개사의 상담을 병행하시길 권장드립니다.

 

 

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