주택임대차보호법 완벽 정리! 임차인이 꼭 알아야 할 필수 정보

안녕하세요? 신뢰의 30년, 강남 전문  [정우 부동산]입니다.

 

전세나 월세 계약을 할 때, 임대인과 임차인 모두 법적 보호를 받을 수 있는 방법이 있습니다.

바로 주택임대차보호법인데요!

하지만 법을 제대로 알지 못하면, 보증금을 돌려받지 못하거나, 불리한 계약을 맺을 위험도 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법의 핵심 내용과 임차인이 꼭 알아야 할 사항을 정리해드릴게요!

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 요약 (2023.07.19 시행 기준)

 

1. 목적 및 적용 범위

• 주거용 건물의 임대차에 대한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정을 보장함. (제1조)
• 주거용 건물(주택)의 임대차에 적용되며, 일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 법 적용 가능. (제2조)

.✅ 예제 1: 주택+사무실?

• 1층은 사무실, 2층은 거주 공간 → 주택임대차보호법 적용 가능

✅ 예제 2: 원룸+헤어샵?

• 원룸 절반은 거주, 절반은 네일숍 → 주택 목적이 포함되므로 법 적용 가능

✅ 예제 3: 주택+카페 운영?

• 1층 카페, 2층 거주 → 주거 공간이 포함되면 법 적용 가능

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  2. 임차인의 권리 보호

① 대항력 (제3조)

• 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제삼자(매수인, 경락인 등)에게 임대차를 주장할 수 있음.
• 법인이 소속 직원의 주거용으로 임차한 경우에도 대항력 인정.
• 주택이 매매나 경매로 넘어가도 임차권이 보호됨.

✅ 인도 후 이사를 가면?

• 주민등록만 유지한다면, 대항력 유지가능

✅ 주민등록을 옮긴다면?

• 대항력이 상실됨

✅ 주민등록을 옮겼다가 다시 옮긴다면?

• 대항력이 새로 생김 → 다른 세입자나, 근저당권등에 후순위가 됨

② 보증금 보호 및 반환 (제3조의2, 제8조)

• 대항력(주택인도 + 주민등록) + 임대차 계약서 확정일자
• 임차인이 보증금 반환소송을 통해 경매를 신청할 경우, 집행개시 요건이 완화됨.
• 일정 금액 이하의 보증금은 후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있음(우선변제권).

✅ 새로운 임대차 계약서를 작성하면서, 확정일자를 다시 받는다면?

• 후순위로 인정되어, 불이익 발생됨.
• 따라서, 새로운 임대차 계약서(갱신 계약서 포함) 작성에 따른 확정일자 받기전
• 물건지에 근저당권등 변동이력이 있는지 반드시 확인해야함. 

③ 임차권등기명령 (제3조의3)

• 계약이 끝났는데 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기를 통해 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있음.

④ 계약갱신 요구권 (제6조의3)

• 임차인은 한 번(2년) 계약갱신을 요구할 권리가 있으며, 정당한 사유 없이 거절 불가.
• 임대인이 실거주 목적 등 정당한 사유 없이 갱신 거절 후 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상 청구 가능.

⑤ 임대인의 정보 제공 의무 (제3조의7, 제6조의3)

• 임대차 계약 시, 임대인은 확정일자 정보, 납세증명서 등을 임차인에게 제공해야 함.

⑥ 임대료 인상 제한 (제7조, 제7조의2)

• 차임 및 보증금 증액 청구는 1년 내 불가하며, 증액 시 5%를 초과할 수 없음(지방자치단체 조례로 변경 가능).
• 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율은 대통령령으로 제한됨.

✅ 임대차 기간이 2년이라면 언제 인상이 가능할까?

• 임대차 기간이 2년이라도 1년이 지난 시점에서 최대 5%까지 인상 가능

✅ 임대료 인상에 대한 다툼이 생긴다면?

• 협의 → 주택임대차분쟁조정위원회 → 법원 소송의 절차

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3. 임대차 계약 및 종료

① 계약 기간 및 자동갱신 (제4조, 제6조)

• 임대차 기간을 2년으로 보며, 2년 미만으로 정할 경우 임차인이 동의하지 않으면 2년으로 봄.
• 계약 기간이 끝나기 6~2개월 전까지 임대인이 갱신거절을 통보하지 않으면 기존 조건으로 자동 연장됨.
• 자동 연장된 계약은 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월 후에 효력 발생.

✅ 자동 갱신(묵시적 갱신)은 1회만 가능

• 두 번째 만료 시에는 다시 계약을 새로 체결해야 함

 

② 경매 시 임차권 소멸 (제3조의5)

• 주택이 경매로 넘어가면 임차권도 소멸되나, 대항력이 있는 보증금은 보호받을 수 있음.

③ 일시사용 임대차 예외 (제11조)

• 단기 거주 목적(예: 기숙사, 출장 숙소 등)으로 명백히 임대한 경우, 법 적용되지 않음.

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4. 분쟁 조정 및 기타 규정

① 주택임대차분쟁조정위원회 (제14조~제29조)

• 차임 인상, 보증금 반환, 계약 갱신 등 임대차 관련 분쟁을 조정하는 위원회 운영.
• 조정이 성립되면 법적 효력을 가지며, 강제집행이 가능함.

② 표준임대차계약서 사용 권장 (제30조)

• 계약서 작성 시 법무부가 정한 표준계약서 사용을 권장하나, 합의 시 다른 계약서 사용 가능.

③ 강행규정 (제10조)

• 법을 위반하여 임차인에게 불리한 계약 조항은 무효.

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5. 최근 개정 내용 (2023년 4월 18일 개정)

• 임대인의 정보 제공 의무 신설 (제3조의7)
  → 임대차 계약 시, 임대인은 확정일자 정보, 세금 체납 여부 등을 제공해야 함.
• 임차권등기명령 절차 개선 (제3조의3 개정)
  → 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않은 경우에도 효력 발생.

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